Zmiany dotyczące licencji turystycznej w Hiszpanii 2026

Rok 2025 przyniósł przełomowe zmiany dotyczące licencji turystycznej w Hiszpanii, zarówno na obecnych posiadaczy licencji turystycznej, jak i na osoby planujące rozpoczęcie działalności w tym sektorze. Poniżej wyjaśniamy, co się zmieniło, od kiedy obowiązują nowe przepisy i co musisz zrobić, aby wynajmować nieruchomość zgodnie z prawem.

Jak wyglądał wynajem turystyczny do tej pory?

Jeszcze do niedawna wynajem turystyczny w Hiszpanii opierał się na prostym modelu. Właściciel nieruchomości musiał uzyskać licencję turystyczną (tzw. vivienda de uso turístico, w skrócie VUT lub VFT) wydawaną przez władze danej wspólnoty autonomicznej. Po jej uzyskaniu mógł legalnie oferować swój apartament na platformach takich jak Airbnb, Booking.com czy Vrbo.

Przepisy różniły się w zależności od regionu, ale ogólna zasada była wspólna: jeśli nieruchomość spełniała wymogi techniczne i właściciel dopełnił formalności, mógł rozpocząć wynajem bez konieczności uzyskiwania zgody sąsiadów czy wspólnoty mieszkaniowej. To właśnie ta swoboda uległa zasadniczej zmianie.

Zmiana nr 1: Obowiązek zgody wspólnoty mieszkaniowej (od 3 kwietnia 2025 r.)

Ustawa organiczna 1/2025 zmieniła zapisy ustawy o własności horyzontalnej (Ley de Propiedad Horizontal) i wprowadziła obowiązek uzyskania wyraźnej, uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie wynajmu turystycznego.

W praktyce oznacza to, że aby rozpocząć działalność związaną z wynajmem krótkoterminowym, właściciel musi zwołać zebranie wspólnoty i uzyskać poparcie co najmniej 3/5, czyli 60% głosów właścicieli lokali. Właściciele nieobecni na zebraniu mają 30 dni kalendarzowych na wyrażenie sprzeciwu wobec podjętej uchwały. Po upływie tego terminu ich głos uznaje się za oddany za uchwałą, o ile nie zgłosili sprzeciwu.

Co istotne, jeśli właściciel nie uzyska wymaganej zgody, prezes wspólnoty ma prawo zażądać natychmiastowego zaprzestania wynajmu. W skrajnych przypadkach, po uzyskaniu zgody zarządu, wspólnota może wszcząć postępowanie prawne przeciwko właścicielowi.

Zmiany dotyczące licencji turystycznej w Hiszpanii — kogo dotyczą zmiany?

Nowe przepisy dotyczą przede wszystkim osób planujących rozpoczęcie wynajmu turystycznego. W większości przypadków muszą one uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej przed rozpoczęciem działalności. Obecni posiadacze licencji powinni natomiast monitorować zmiany przepisów regionalnych i lokalnych, które mogą wpływać na sposób prowadzenia wynajmu.

Jest jednak dobra wiadomość: przepisy nie działają wstecz. Właściciele, którzy uzyskali licencję turystyczną przed 3 kwietnia 2025 roku i faktycznie prowadzili wynajem, nie muszą ponownie starać się o zgodę wspólnoty. Ich dotychczasowe prawo do wynajmu jest chronione. Powinni natomiast upewnić się, że ich działalność pozostaje zgodna z aktualnymi przepisami regionalnymi i lokalnymi.

Różnice regionalne — Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida

Choć nowe regulacje obowiązują w całej Hiszpanii, poszczególne regiony mogą wprowadzać własne, dodatkowe ograniczenia. Warto znać różnice, które dotyczą najpopularniejszych wśród polskich inwestorów lokalizacji.

Costa Blanca (Wspólnota Walencka) — w Alicante od grudnia 2024 roku obowiązuje dwuletnie moratorium na wydawanie nowych licencji turystycznych, które zostało rozszerzone w lipcu 2025 roku i obowiązuje do stycznia 2027 roku. Region Walencji określa również szczegółowe wymagania dotyczące wyposażenia nieruchomości, w tym obowiązek posiadania klimatyzacji, pełnego umeblowania oraz połączenia internetowego. Kary za nielegalny wynajem są surowe — w zależności od rodzaju naruszenia mogą wynosić od kilkunastu tysięcy do nawet 600 000 euro.

Costa del Sol (Andaluzja) — wynajem turystyczny wymaga zgody 3/5 właścicieli we wspólnocie. Przy sprzedaży nieruchomości z licencją nowy właściciel musi złożyć osobny wniosek o zmianę właściciela licencji — nie przenosi się ona automatycznie. Kary za prowadzenie nielegalnego wynajmu są wysokie — brak rejestracji może skutkować grzywną do 150 000 euro, a w przypadku najpoważniejszych naruszeń nawet do 600 000 euro.

Costa Cálida (Murcja) — region podlega ogólnokrajowym przepisom dotyczącym zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz regionalnym regulacjom dotyczącym wynajmu turystycznego. Właściciele nieruchomości nad Mar Menor powinni zweryfikować lokalne regulacje gminne, które mogą wprowadzać dodatkowe ograniczenia dotyczące stref dozwolonego wynajmu turystycznego.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Zmiany dotyczące licencji turystycznej w Hiszpanii

Zmiany w przepisach dotyczących wynajmu turystycznego w Hiszpanii roku są najdalej idącymi regulacjami od lat. Dla właścicieli, którzy już posiadają licencję, najważniejsze jest monitorowanie zmian przepisów regionalnych i lokalnych oraz utrzymanie zgodności prowadzonej działalności z obowiązującymi regulacjami. Osoby planujące zakup nieruchomości pod wynajem turystyczny powinny natomiast dokładnie przeanalizować sytuację prawną — zarówno na poziomie ogólnokrajowym, jak i regionalnym — zanim podejmą decyzję inwestycyjną.