Zmiany dotyczące licencji turystycznej w Hiszpanii 2026

Aktualizacja (wrzesień 2026): ten artykuł został zaktualizowany.

Jednocześnie coraz więcej gmin na Costa Blanca i Costa del Sol wstrzymuje wydawanie nowych licencji, a urzędy intensywnie kontrolują nielegalny najem. Wyjaśniamy, co dziś obowiązuje, co przestało obowiązywać i co musisz zrobić, aby wynajmować legalnie. Stan prawny opisujemy na 28 września 2026 r.

Jak wyglądał wynajem turystyczny do tej pory?

Przez lata model był prosty. Właściciel uzyskiwał licencję turystyczną, czyli wpis vivienda de uso turístico (VUT) w Walencji, vivienda con fines turísticos (VFT) w Andaluzji lub jego odpowiednik w innym regionie. Wydawały ją władze wspólnoty autonomicznej, a po jej otrzymaniu można było legalnie publikować ofertę na platformach rezerwacyjnych.

Zgoda sąsiadów nie była potrzebna, jeśli statut wspólnoty nie zawierał zakazu. W 2025 r. dołożono dwie nowe warstwy: zgodę wspólnoty oraz krajowy numer NRA. W 2026 r. pierwsza z nich nadal obowiązuje, a druga została w dużej części uchylona.

Zmiana nr 1: Zgoda wspólnoty mieszkaniowej (obowiązuje od 3 kwietnia 2025 r.)

Ustawa organiczna 1/2025 zmieniła ustawę o własności horyzontalnej (Ley de Propiedad Horizontal). Właściciel, który chce rozpocząć najem turystyczny w budynku wielolokalowym, musi uzyskać wyraźną, uprzednią zgodę comunidad de propietarios, czyli wspólnoty właścicieli.

Wymagana jest podwójna większość: 3/5 wszystkich właścicieli, którzy jednocześnie reprezentują 3/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele nieobecni na zebraniu mają 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu. Jeśli go nie zgłoszą, ich głos liczy się jako oddany za uchwałą.

Tą samą większością wspólnota może ograniczyć najem turystyczny, uzależnić go od warunków albo całkowicie go zakazać. Może też podnieść udział właściciela prowadzącego najem w kosztach wspólnych maksymalnie o 20%. Jeśli najem prowadzony jest bez wymaganej zgody, wspólnota może zażądać jego zaprzestania, a w razie potrzeby skierować sprawę do sądu.

Kogo nie dotyczy obowiązek zgody? Właścicieli, którzy przed 3 kwietnia 2025 r. mieli już legalnie zarejestrowany lokal i faktycznie prowadzili w nim najem turystyczny. Sam zakup mieszkania przed tą datą albo złożenie wniosku po niej nie daje takiej ochrony. Pamiętaj też, że ochrona dotyczy tylko zgody wspólnoty. Nie zwalnia z przestrzegania przepisów regionalnych i gminnych, które zmieniają się dużo częściej.

Zmiana nr 2: Sąd Najwyższy unieważnił numer NRA (maj 2026 r.)

Rozporządzenie królewskie 1312/2024 wprowadziło ogólnokrajowy rejestr najmu krótkoterminowego. Od 1 lipca 2025 r. każde ogłoszenie na Airbnb, Booking.com czy Vrbo musiało zawierać numer NRA (número de registro de alquiler, nazywany też NRUA), nadawany przez hiszpański rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad).

19 maja 2026 r. Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) w wyroku nr 620/2026, wydanym na skutek skargi rządu Wspólnoty Walenckiej, uznał, że państwo nie miało kompetencji do stworzenia krajowego rejestru, który dubluje rejestry regionalne. Unieważnił przepisy o procedurze rejestru oraz obowiązek wpisu do rejestru nieruchomości jako warunek publikowania ofert. Kolejne wyroki z maja i czerwca 2026 r. potwierdziły to stanowisko. Wyrok opublikowano w dzienniku urzędowym BOE 8 czerwca 2026 r.

Co ważne, sąd utrzymał w mocy cyfrowe okienko wymiany danych (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) oraz obowiązek przekazywania przez platformy danych o najmie administracji. Wynika to z unijnego rozporządzenia 2024/1028, które od 20 maja 2026 r. obowiązuje we wszystkich krajach UE.

Unieważnienie dotyczy także rocznego raportu o zawartych najmach, który właściciele z numerem NRA składali w rejestrze nieruchomości. Obowiązek ten opierał się na uchylonym artykule rozporządzenia, dlatego w obecnej formie nie jest już wymagany. Jeśli masz numer NRA w ogłoszeniu, na razie nie musisz go usuwać. Poczekaj na komunikaty platformy, ale nie traktuj go jako dowodu legalności najmu.

Zmiany dotyczące licencji turystycznej w Hiszpanii 2026 w regionach

Ponieważ Sąd Najwyższy potwierdził kompetencje regionów, o legalności najmu decydują dziś przede wszystkim przepisy wspólnoty autonomicznej i konkretnej gminy. Oto sytuacja w lokalizacjach najczęściej wybieranych przez polskich inwestorów.

Costa Blanca (Wspólnota Walencka) – od sierpnia 2024 r. obowiązuje dekret z mocą ustawy 9/2024. Najem turystyczny to najem na maksymalnie 10 dni jednemu najemcy. Wpis do regionalnego rejestru jest ważny 5 lat i trzeba go odnowić, a do rejestracji potrzebny jest gminny raport o zgodności urbanistycznej (informe de compatibilidad urbanística). W 2025 r. region wykreślił z rejestru ponad 18 tys. lokali bez kompletnych danych, a od stycznia 2026 r. sprawdza, czy każdy wpis ma taki raport. Najpoważniejsze naruszenia są karane grzywną od 100 001 do 600 000 euro. W samym Alicante uchwałą z 19 grudnia 2024 r. wstrzymano nowe licencje w budynkach mieszkalnych, a w lipcu 2025 r. moratorium rozszerzono na bloki apartamentów, pensjonaty i hostele. Obowiązuje ono do stycznia 2027 r., a w lutym 2026 r. sąd administracyjny w Alicante oddalił skargę stowarzyszenia Aptur i utrzymał je w mocy. Stałe zasady ma wprowadzić zmiana planu zagospodarowania (Modificación Puntual nº 52 del PGOU), wstępnie przyjęta w grudniu 2025 r. i skierowana do konsultacji. Miasto zapowiada jej ostateczne przyjęcie przed końcem 2026 r. Od lutego 2026 r. Alicante samo prowadzi też postępowania karne wobec mieszkań turystycznych. Wstrzymanie nowych licencji wprowadziły również inne gminy, m.in. El Campello, Sant Joan d’Alacant, Altea, l’Alfàs del Pi, Polop i Guardamar del Segura.

Costa del Sol (Andaluzja) – obowiązuje dekret 31/2024. Lokal trzeba zgłosić do rejestru turystycznego Andaluzji (Registro de Turismo de Andalucía), a gminy mogą ograniczać liczbę mieszkań turystycznych w wybranych strefach. Najpoważniejsze naruszenia są karane grzywną od 18 001 do 150 000 euro. Największa zmiana dotyczy Malagi. Od 14 stycznia 2025 r. miasto nie rejestruje nowych mieszkań turystycznych w 43 dzielnicach, w których stanowią one ponad 8% zasobu mieszkaniowego. Od 23 sierpnia 2025 r. nie przyjmuje ich na całym swoim terenie, najdłużej do sierpnia 2028 r. lub do zmiany planu zagospodarowania. W lipcu 2026 r. rada miasta wstępnie przyjęła zmianę planu, która wyłącza funkcję turystyczną z budynków mieszkalnych, a od 25 lipca 2026 r. na gruntach mieszkaniowych wstrzymano także nowe hotele i apartamenty turystyczne, maksymalnie na 3 lata. Lokale zarejestrowane wcześniej mogą działać dalej. W innych gminach wybrzeża, np. Marbelli czy Esteponie, przed zakupem trzeba sprawdzić lokalne przepisy.

Costa Cálida (Murcja) – najem turystyczny reguluje dekret 256/2019. Właściciel składa declaración responsable (oświadczenie o spełnieniu wymogów) w regionalnym instytucie turystyki, a lokal trafia do regionalnego rejestru obiektów turystycznych. Obowiązuje ogólnokrajowy wymóg zgody wspólnoty. Właściciele nieruchomości nad Mar Menor powinni dodatkowo sprawdzić przepisy gminne, które mogą wskazywać strefy, gdzie najem turystyczny jest dozwolony.

Co może się jeszcze zmienić?

Hiszpański rząd zapowiedział w czerwcu 2026 r. pakiet mieszkaniowy, który obejmuje m.in. podwyższenie VAT dla najmu turystycznego do 21% oraz nowe zasady dla najmu sezonowego i najmu pokoi. Z powodu braku większości w parlamencie przyjęcie dekretu przesunięto. Na dzień 28 września 2026 r. przepisy te nie obowiązują, a ich ostateczny kształt jest przedmiotem negocjacji. Jeśli dekret zostanie przyjęty, musi go jeszcze zatwierdzić Kongres. Będziemy aktualizować ten artykuł.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Zmiany dotyczące licencji turystycznej w Hiszpanii 2026

Rok 2026 uporządkował część chaosu z 2025 r. Krajowy numer NRA stracił znaczenie, a kluczowe są znów licencja regionalna i przepisy gminy. Zgoda wspólnoty 3/5 pozostaje obowiązkowa dla każdego, kto zaczyna najem po 3 kwietnia 2025 r. Jednocześnie Alicante, Málaga i kolejne gminy wstrzymują nowe licencje, a urzędy znacznie częściej kontrolują i karzą. Dla inwestora oznacza to, że o opłacalności zakupu pod najem decyduje dziś przede wszystkim dokładny adres nieruchomości.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości pod wynajem w Hiszpanii, skontaktuj się z nami. Sprawdzimy status licencji, statut wspólnoty i lokalne ograniczenia, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną. Umów bezpłatną konsultację.