Zakaz najmu krótkoterminowego we wspólnocie – w Polsce projekt, w Hiszpanii praktyka. Jak kupić bez ryzyka?

Aktualizacja (wrzesień 2026): ten artykuł został zaktualizowany.

Premier Donald Tusk zapowiedział 2 września 2026 r., że do projektu ustawy o najmie krótkoterminowym wraca prawo wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych do zakazania tej działalności uchwałą. Media piszą wprost: sąsiedzi zablokują najem na doby. Dla właścicieli apartamentów w Polsce to duża zmiana, bo zakaz najmu krótkoterminowego we wspólnocie będzie mógł pojawić się już po zakupie mieszkania, także wtedy, gdy lokal od lat przyjmuje gości.

W Hiszpanii podobny mechanizm działa od 3 kwietnia 2025 r., tylko w odwrotnej logice: zamiast zakazu uchwalanego później obowiązuje zgoda wymagana z góry. Wyjaśniamy, czym różnią się oba modele i jak przed podpisaniem umowy sprawdzić, czy wspólnota nie zablokuje wynajmu Twojego apartamentu. Ograniczenia wprowadzane przez gminy opisujemy osobno w artykule Strefy wolne od najmu krótkoterminowego.

Co autopoprawka zmienia dla wspólnot i spółdzielni?

Chodzi o autopoprawkę Ministerstwa Sportu i Turystyki do rządowego projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Projekt uznaje za usługę hotelarską krótkotrwały wynajem trwający nie dłużej niż 30 dni i utożsamia go z najmem krótkoterminowym.

Według projektu właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej będą mogli podjąć uchwałę zakazującą najmu na doby w całej nieruchomości, a głosy będą liczone według wielkości udziałów. W spółdzielni za zakazem musi opowiedzieć się ponad 50% uprawnionych. Właściciel, który już prowadzi najem w budynku, dostanie 6 miesięcy na zrealizowanie lub odwołanie rezerwacji i wycofanie lokalu z rynku.

Wspólnoty, spółdzielnie i mieszkańcy zyskają też prawo do wnioskowania o kontrolę lokalu, a przy powtarzających się naruszeniach porządku obiekt może zostać wykreślony z ewidencji. Ważne: to wciąż projekt, a nie obowiązujące prawo. 17 września 2026 r. poparły go sejmowe komisje infrastruktury oraz samorządu terytorialnego, a konkurencyjny projekt posłów Polski 2050 wycofano. Przed nim drugie i trzecie czytanie w Sejmie, Senat i podpis prezydenta. Szczegóły, w tym kary i rejestr CWTON, opisujemy w przewodniku Wynajem krótkoterminowy w Polsce 2026.

Zakaz najmu krótkoterminowego we wspólnocie – dlaczego polski model budzi obawy inwestorów?

Polski projekt opiera się na zakazie uchwalanym po fakcie. Możesz dziś kupić mieszkanie w budynku, w którym nikt nie protestuje, a za kilka lat sąsiedzi przegłosują zakaz. Ryzyka regulacyjnego nie da się więc w pełni ocenić w dniu zakupu, bo zależy ono od przyszłych decyzji wspólnoty.

Dotyczy to szczególnie budynków, w których większość stanowią stali mieszkańcy. Im mniej lokali pracuje na wynajmie, tym łatwiej zebrać większość udziałów potrzebną do zakazu.

Jak działa zgoda wspólnoty na najem krótkoterminowy w Hiszpanii?

W Hiszpanii sąsiedzi już mają głos, i to silniejszy niż w polskim projekcie. Ley Orgánica 1/2025 zmieniła Ley de Propiedad Horizontal (hiszpańską ustawę o własności lokali). Od 3 kwietnia 2025 r. właściciel, który chce przeznaczyć mieszkanie w budynku na vivienda de uso turístico (VUT, czyli lokal na wynajem turystyczny), musi najpierw uzyskać wyraźną zgodę comunidad de propietarios (wspólnoty właścicieli).

Zgoda wymaga głosów 3/5 wszystkich właścicieli, którzy jednocześnie reprezentują 3/5 udziałów. Tą samą większością wspólnota może najem turystyczny ograniczyć, uzależnić od warunków albo zakazać, a także podnieść opłaty wspólnotowe dla takich lokali maksymalnie o 20%. Lokale, które prowadziły legalny najem przed 3 kwietnia 2025 r., mogą działać dalej na dotychczasowych zasadach.

Mówiąc uczciwie: hiszpański model jest na wejściu bardziej restrykcyjny niż polski projekt. Domyślna odpowiedź brzmi „nie”, dopóki wspólnota nie powie „tak”. Jego przewaga polega na tym, że stan prawny konkretnego lokalu da się sprawdzić przed zakupem: w statucie, w protokołach zebrań i w rejestrze turystycznym regionu.

Zmienił się też krajowy rejestr. Wyrokiem nr 620/2026 z 19 maja 2026 r. Tribunal Supremo unieważnił procedurę Rejestru Jednolitego (NRUA). Numer NRUA nie jest już wymagany, natomiast regionalne licencje i rejestry obowiązują bez zmian i to je sprawdzamy przy zakupie.

Wspólnota i licencja na Costa Blanca, Costa del Sol i Costa Cálida

Zgoda wspólnoty 3/5 obowiązuje w całej Hiszpanii, ale w każdym regionie łączy się z innymi zasadami licencji. Dlatego przy zakupie zawsze sprawdzamy dwie rzeczy: czy wspólnota dopuszcza najem turystyczny i czy lokal ma lub może uzyskać wpis w rejestrze regionu.

Costa Blanca (Wspólnota Walencka)
Za najem turystyczny uznaje się tu wynajem jednemu najemcy na 10 dni lub krócej. Dłuższe pobyty to inna kategoria, np. najem sezonowy, do którego uchwała wspólnoty o VUT się nie odnosi. Wpis w rejestrze turystycznym jest ważny 5 lat i trzeba go odnawiać.

Costa del Sol (Andaluzja)
Lokal zgłasza się do rejestru turystycznego Andaluzji. W budynkach, w których część lokali działa na wynajmie od lat, a część właścicieli mieszka na stałe, szczególnie uważnie czytamy protokoły z ostatnich zebrań, bo to tam widać, czy wspólnota szykuje ograniczenia.

Costa Cálida (Murcja)
Lokal wpisuje się do regionalnego rejestru na podstawie oświadczenia o spełnieniu wymogów, a numer musi znaleźć się w każdej reklamie. Tak jak w całym kraju, nowy najem turystyczny w budynku wymaga zgody wspólnoty.

Osobną warstwą są decyzje gmin, np. moratorium w Alicante (do stycznia 2027 r.) i w Maladze (najdłużej do sierpnia 2028 r.). Opisujemy je w artykule o strefach wolnych od najmu krótkoterminowego.

Polska vs. Hiszpania – najważniejsze różnice

• Mechanizm: w Polsce zakaz uchwalany po fakcie (projekt), w Hiszpanii zgoda wymagana przed rozpoczęciem najmu (obowiązuje od 3.04.2025).
• Kto głosuje: w Polsce wspólnota według udziałów, a w spółdzielni ponad 50% uprawnionych; w Hiszpanii 3/5 właścicieli, którzy mają jednocześnie 3/5 udziałów.
• Działające lokale: w Polsce zakaz obejmie też lokale już wynajmowane, z 6-miesięcznym okresem na wycofanie; w Hiszpanii lokale legalnie działające przed 3.04.2025 są chronione.
• Status przepisów: w Polsce projekt (po komisjach sejmowych 17.09.2026), zakazy wspólnot od 2028 r.; w Hiszpanii przepisy obowiązujące od półtora roku.
• Przewidywalność: w Polsce ryzyko zależy od przyszłych głosowań sąsiadów, w Hiszpanii status lokalu da się zweryfikować przed zakupem.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Zakaz najmu krótkoterminowego we wspólnocie – co to oznacza dla Twojej decyzji?

Polska dopiero wprowadza zasady, które w Hiszpanii działają od półtora roku. Kierunek w całej Europie jest ten sam: głos sąsiadów w sprawie najmu turystycznego rośnie. Różnica polega na tym, kiedy poznajesz swoje ryzyko. W polskim modelu może się ono pojawić po latach, w hiszpańskim da się je sprawdzić, zanim wpłacisz zadatek.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości pod wynajem w Hiszpanii – skontaktuj się z nami. Sprawdzimy status licencji, statut i protokoły wspólnoty oraz lokalne ograniczenia, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną. Kupujesz u nas bez prowizji, a klienci biura korzystają z bezpłatnej obsługi prawnej. Umów bezpłatną konsultację.