Najem długoterminowy w Hiszpanii 2026 – podwyżki według IRAV i co zostało po upadku dekretów

28 kwietnia 2026 r. hiszpański Kongres odrzucił dekret, który przez pięć tygodni ograniczał podwyżki czynszu do 2% i pozwalał najemcom przedłużyć umowy o dwa lata. To już drugi w tym roku dekret o najmie, który upadł w parlamencie. Jeśli kupujesz apartament pod najem długoterminowy w Hiszpanii albo już go wynajmujesz, pewnie zastanawiasz się, jakie zasady obowiązują teraz.

Porządkujemy stan prawny na koniec kwietnia 2026 r.: jak długo trwa umowa, o ile i kiedy możesz podnieść czynsz (indeks IRAV), co zostało po obu dekretach i czy strefy napiętego rynku dotyczą wybrzeży, na których kupują Polacy. Na końcu znajdziesz listę kroków dla właściciela.

Jakie zasady obowiązują w najmie długoterminowym w Hiszpanii?

Najem mieszkania na cele mieszkalne reguluje ustawa o najmie miejskim (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Jej podstawowe zasady nie zmieniły się mimo zamieszania z dekretami.

• Czas trwania: strony mogą umówić się na krótszy okres, ale najemca ma prawo przedłużać umowę co roku do 5 lat, jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną, albo do 7 lat, jeśli jest firmą.
• Przedłużenie milczące: po 5 lub 7 latach umowa przedłuża się automatycznie o kolejne lata, maksymalnie o 3, chyba że wynajmujący wypowie ją z 4-miesięcznym, a najemca z 2-miesięcznym wyprzedzeniem.
• Wcześniejsze wyjście najemcy: po 6 miesiącach najemca może się wyprowadzić, uprzedzając wynajmującego z 30-dniowym wyprzedzeniem.
• Zabezpieczenia: kaucja (fianza) wynosi jeden miesięczny czynsz, a dodatkowe gwarancje przy standardowej umowie nie mogą przekroczyć dwóch miesięcy.
• Koszty agencji: od wejścia w życie Ley 12/2023 opłaty za pośrednictwo i przygotowanie umowy ponosi wynajmujący, a nie najemca.

Jak podnieść czynsz w 2026 r.? Indeks IRAV zamiast inflacji

Od 2025 r. roczną podwyżkę czynszu w umowach zawartych po 26 maja 2023 r. ogranicza indeks IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda). Publikuje go co miesiąc hiszpański urząd statystyczny INE. To najniższa z kilku wartości: inflacji ogólnej, inflacji bazowej i skorygowanej średniej, dlatego IRAV nie może przekroczyć wskaźnika cen konsumpcyjnych.

Kilka zasad, o których właściciele często zapominają:

• Bez klauzuli nie ma podwyżki. Jeśli umowa nie przewiduje waloryzacji, nie podniesiesz czynszu ani o IRAV, ani o inflację.
• Pisemne zawiadomienie. O podwyżce trzeba poinformować najemcę na piśmie co najmniej miesiąc przed upływem kolejnego roku obowiązywania umowy, czyli przed dniem, od którego ma obowiązywać nowy czynsz. Bez tego nie możesz jej zastosować.
• Starsze umowy. Umowy sprzed 26 maja 2023 r. waloryzuje się tak, jak zapisano w umowie, najczęściej według inflacji (IPC).
• Co nie podlega IRAV. Indeks dotyczy najmu mieszkania jako stałego miejsca zamieszkania. Nie obejmuje najmu sezonowego, pokoi, lokali użytkowych, garaży ani komórek.

Przykład: wynajmujesz apartament w Alicante za 900 EUR miesięcznie na podstawie umowy z 2024 r. z klauzulą waloryzacji. Umowa została podpisana w maju, więc kolejny rok jej obowiązywania, a z nim nowy czynsz, zaczyna się w maju. Pod koniec kwietnia ostatnim opublikowanym indeksem jest IRAV za marzec 2026 r., czyli 2,47%. Nowy czynsz wyniesie więc maksymalnie ok. 922 EUR, czyli o ok. 22 EUR więcej miesięcznie.

Co się stało z dekretami RDL 2/2026 i RDL 8/2026?

W Hiszpanii rząd może wprowadzić przepisy dekretem z mocą ustawy (Real Decreto-ley), ale w ciągu 30 dni musi go zatwierdzić Kongres. W 2026 r. dwa takie dekrety o najmie nie przetrwały głosowania.

RDL 2/2026 z 3 lutego przedłużał do końca 2026 r. wstrzymanie eksmisji najemców w trudnej sytuacji. Kongres uchylił go 26 lutego stosunkiem głosów 172 do 177. W efekcie wstrzymane postępowania eksmisyjne mogą być kontynuowane na zwykłych zasadach.

RDL 8/2026 obowiązywał od 22 marca. Przewidywał dwie zmiany:

• najemca mógł zażądać przedłużenia umowy kończącej się przed końcem 2027 r. o maksymalnie dwa lata;
• roczna podwyżka czynszu nie mogła przekroczyć 2%, jeśli strony nie umówiły się inaczej.

28 kwietnia Kongres odmówił jego zatwierdzenia. Od tego dnia nie można powoływać się na dekret ani przy nowych wnioskach o przedłużenie, ani przy limicie 2%. Ponownie obowiązuje LAU wraz z indeksem IRAV.

Otwarta pozostaje jedna kwestia: co z najemcami, którzy zażądali przedłużenia, gdy dekret jeszcze obowiązywał. Część prawników uważa, że takie przedłużenia pozostają skuteczne, ale ostatecznie może to rozstrzygnąć orzecznictwo. Jeśli Twój najemca złożył taki wniosek między 22 marca a 28 kwietnia, skonsultuj sytuację z prawnikiem.

Strefy napiętego rynku – czy dotyczą Costa Blanca, Costa del Sol i Costa Cálida?

Ley 12/2023 pozwala regionom ogłaszać strefy napiętego rynku mieszkaniowego (zonas de mercado residencial tensionado). W takiej strefie czynsz w nowej umowie jest ograniczony, a duzi właściciele podlegają dodatkowym limitom. To jednak decyzja regionu, a nie państwa. Według ostatniej decyzji ministerstwa mieszkalnictwa, opublikowanej w dzienniku urzędowym BOE 27 kwietnia 2026 r., strefy obejmują 310 obszarów gminnych w zaledwie czterech regionach, z czego zdecydowana większość przypada na Katalonię.

Costa Blanca (Wspólnota Walencka)
Region nie ogłosił żadnej strefy. Procedurę rozpoczęto w 2023 r., ale jej nie dokończono. Czynsz na starcie nowej umowy ustalasz swobodnie. W trakcie umowy ogranicza Cię IRAV.

Costa del Sol (Andaluzja)
Andaluzja również nie ogłosiła stref i zaskarżyła ustawę mieszkaniową do Trybunału Konstytucyjnego. W Maladze, Marbelli czy Esteponie czynsz początkowy jest więc wolny.

Costa Cálida (Murcja)
Rząd Murcji sprzeciwia się temu mechanizmowi i żadna gmina nie wystąpiła o jego zastosowanie, choć część z nich formalnie spełnia kryteria.

Uczciwie trzeba dodać, że decyzje regionów mogą się zmienić po kolejnych wyborach. Dziś jednak na wybrzeżach, na których kupują nasi klienci, najem długoterminowy działa na zasadach ogólnokrajowych, bez dodatkowych limitów czynszu.

Podatek od najmu dla właściciela z Polski

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, dochód z najmu rozliczasz w podatku od nierezydentów (IRNR) na formularzu Modelo 210. Rezydenci UE płacą 19% i mogą odliczać koszty związane z nieruchomością, np. opłaty wspólnoty, IBI, ubezpieczenie i naprawy. Deklaracje składa się co kwartał, a przy spełnieniu warunków można je zgrupować rocznie. Szczegółowe wyliczenia znajdziesz w artykule o podatkach od nieruchomości w Hiszpanii (link poniżej).

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Najem długoterminowy w Hiszpanii – podsumowanie

Najem długoterminowy w Hiszpanii jest mocno chroniony po stronie najemcy, ale ma też zalety: nie wymaga licencji turystycznej ani zgody wspólnoty, daje przewidywalny przychód i jest mniej zależny od sezonu. Zamieszanie legislacyjne z początku 2026 r. pokazuje, że warto śledzić zmiany, ale podstawowe reguły gry pozostały stabilne.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości pod najem długoterminowy – skontaktuj się z nami. Pomożemy wybrać lokalizację z realnym popytem na najem, a po zakupie znaleźć najemcę i przygotować umowę zgodną z LAU. Umów bezpłatną konsultację.