Strefy wolne od najmu krótkoterminowego wracają – rząd przyjął autopoprawkę

Rząd przywrócił do projektu ustawy o najmie krótkoterminowym strefy wolne od najmu krótkoterminowego. Autopoprawka przyjęta 2 września 2026 r. ma dać radzie gminy prawo ograniczenia albo całkowitego zakazania najmu na doby na wybranym obszarze, np. w najbardziej obciążonych turystycznie dzielnicach. To powrót do rozwiązania, które wcześniej wykreślono z projektu i które podzieliło koalicję rządową. 17 września 2026 r. projekt z autopoprawką poparły komisje sejmowe. Przed nim drugie i trzecie czytanie w Sejmie, prace w Senacie i podpis prezydenta, więc to nadal projekt, a nie obowiązujące prawo.

W tym artykule skupiamy się wyłącznie na poziomie gminy. Wyjaśniamy, skąd wziął się spór o strefy, jak mają działać według projektu i jak wygląda to w Hiszpanii, gdzie gminy na Costa Blanca i Costa del Sol ograniczają najem turystyczny już od 2024 r. O zakazach uchwalanych przez sąsiadów piszemy osobno w artykule Zakaz najmu krótkoterminowego we wspólnocie.

Czym są strefy wolne od najmu krótkoterminowego w polskim projekcie?

Według projektu rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będzie mogła wyznaczyć strefę, w której najem krótkoterminowy zostanie ograniczony albo zakazany. Uchwała może różnicować zasady według obszaru, rodzaju obiektów i okresu, np. dopuszczać najem tylko przez określoną liczbę dni w roku.

Przed podjęciem uchwały gmina musi przeprowadzić co najmniej 21-dniowe konsultacje z mieszkańcami, a uchwała wejdzie w życie najwcześniej 6 miesięcy po ogłoszeniu. Ograniczenia nie obejmą skategoryzowanych hoteli, moteli i pensjonatów. Pełny opis projektu, w tym rejestr CWTON i kary, znajdziesz w naszym przewodniku Wynajem krótkoterminowy w Polsce 2026.

Dlaczego strefy najpierw wykreślono, a potem przywrócono?

Strefy wolne od najmu były w pierwotnej wersji projektu przygotowanego przez Ministerstwo Sportu i Turystyki (MSiT). Wcześniejsza autopoprawka tego samego resortu je usunęła i w takim kształcie rząd przyjął projekt w lipcu. To wywołało spór w koalicji.

Ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz krytykowała lipcową wersję. Wskazywała, że nie daje samorządom prawa do wyznaczania stref wolnych od Airbnb, a mieszkańcom żadnego wpływu na to, czy za ścianą powstanie “patohotel”. Wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś przekonywał z kolei, że strefy nie są konieczne, bo projekt i tak daje mieszkańcom i samorządom wystarczające uprawnienia.

Ostatecznie resort przywrócił wykreślone zapisy. Jako uzasadnienie MSiT wskazuje hałas, zakłócanie ciszy nocnej i inne zachowania naruszające porządek, szczególnie w popularnych turystycznie miejscowościach. Wśród przesłanek do wyznaczenia strefy projekt wymienia też zabytkowy charakter zabudowy oraz względy bezpieczeństwa i porządku publicznego.

Jak gminy ograniczają najem turystyczny w Hiszpanii?

W Hiszpanii nie ma jednej krajowej ustawy o strefach. Przepisy regionów dają gminom narzędzia, a gminy stosują je w swoim planie zagospodarowania (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU) albo przez czasowe moratoria, czyli wstrzymanie wydawania nowych licencji. We Wspólnocie Walenckiej do wpisu w rejestrze turystycznym potrzebna jest opinia gminy o zgodności z planem (informe municipal de compatibilidad urbanística), a w Andaluzji dekret 31/2024 pozwala gminom ograniczać mieszkania turystyczne ze względu na interes ogólny.

Najważniejsze dla kupującego: moratoria dotyczą nowych licencji. Apartamenty, które mają już legalny wpis, co do zasady działają dalej. Tak wygląda sytuacja w regionach, w których najczęściej kupują nasi klienci.

Costa Blanca (Wspólnota Walencka)

Alicante: uchwałą z 19 grudnia 2024 r. rada miasta wstrzymała na dwa lata licencje dla mieszkań turystycznych w budynkach mieszkalnych, a w lipcu 2025 r. rozszerzyła moratorium na bloki apartamentów, pensjonaty i hostele. Moratorium obowiązuje do stycznia 2027 r. Od tego czasu urząd odrzuca wnioski o potwierdzenie zgodności urbanistycznej dla nowych lokali. W lutym 2026 r. sąd administracyjny w Alicante oddalił skargę stowarzyszenia właścicieli apartamentów turystycznych (Aptur) i uznał, że wstrzymanie licencji było uzasadnione i proporcjonalne.

Docelowe zasady ma wprowadzić zmiana planu zagospodarowania (Modificación Puntual nº 52 del PGOU). Procedura ma dwa etapy. W grudniu 2025 r. rada miasta przyjęła projekt wstępnie (aprobación inicial) i skierowała go do konsultacji publicznych, w których mieszkańcy i firmy mogą zgłaszać uwagi. Po ich rozpatrzeniu miasto musi przyjąć zmianę ostatecznie (aprobación definitiva). Dopiero wtedy nowe zasady zaczną obowiązywać i zastąpią moratorium. Miasto zapowiada ostateczne przyjęcie przed końcem 2026 r. Projekt zakłada limit 0,187 miejsca turystycznego na mieszkańca w danym rejonie spisowym, zakaz nowych mieszkań turystycznych w rejonach, które przekraczają ten limit, wymóg niezależnego wejścia dla lokali turystycznych w budynkach mieszkalnych oraz brak nowych funkcji turystycznych na parterach głównych ulic handlowych.

Na pozostałej części Costa Blanca czasowe wstrzymania licencji wprowadziły w latach 2024-2025 m.in. El Campello, Sant Joan d’Alacant, Altea, l’Alfàs del Pi, Polop i Guardamar del Segura. Każda gmina ustala własny okres obowiązywania, dlatego status sprawdzamy dla konkretnego adresu.

Costa del Sol (Andaluzja)
Málaga od 14 stycznia 2025 r. nie rejestruje nowych mieszkań turystycznych w 43 dzielnicach, w których stanowią one ponad 8% zasobu mieszkaniowego. W pozostałych dzielnicach nowy lokal musi mieć wejście i instalacje (prąd, woda) niezależne od reszty budynku. Od 23 sierpnia 2025 r. w całym mieście obowiązuje dodatkowo moratorium na nowe mieszkania turystyczne, najdłużej do sierpnia 2028 r. albo do przyjęcia nowych zasad w planie zagospodarowania. Od 25 lipca 2026 r. miasto wstrzymało też na gruntach mieszkaniowych nowe hotele i apartamenty turystyczne, również maksymalnie na 3 lata. To decyzje miasta Málaga, a nie całego wybrzeża: w Marbelli, Esteponie czy Mijas obowiązują zasady andaluzyjskie i lokalne, które sprawdzamy dla konkretnej oferty.

Costa Cálida (Murcja)
Najem turystyczny reguluje dekret 256/2019. Lokal wpisuje się do regionalnego rejestru na podstawie oświadczenia o spełnieniu wymogów (declaración responsable). Przepisy regionu nie przewidują ogólnego wstrzymania licencji, dlatego przy zakupie weryfikujemy przede wszystkim zasady konkretnej gminy.

Polska vs. Hiszpania – strefy gminne w praktyce

• Status: w Polsce projekt (17 września 2026 r. poparty przez komisje sejmowe), strefy mają być możliwe od 1 stycznia 2028 r.; w Hiszpanii gminne ograniczenia działają od 2024 r.
• Podstawa prawna: w Polsce uchwała rady gminy po konsultacjach; w Hiszpanii plan zagospodarowania i czasowe moratoria na podstawie przepisów regionu.
• Kryterium: w Polsce porządek, bezpieczeństwo i komfort mieszkańców; w Hiszpanii często konkretne wskaźniki nasycenia (8% zasobu w Maladze, 0,187 miejsca na mieszkańca w projekcie Alicante).
• Działające lokale: w Polsce skutki dla istniejących lokali przesądzi ostateczny tekst ustawy; w Hiszpanii moratoria dotyczą co do zasady nowych licencji.
• Weryfikacja przed zakupem: w Polsce ryzyko zależy od przyszłej uchwały; w Hiszpanii aktualne zasady i status konkretnego lokalu sprawdzisz w urzędzie gminy i rejestrze regionu.

Mówiąc uczciwie: w dużych hiszpańskich miastach gminne ograniczenia są dziś ostrzejsze niż to, co przewiduje polski projekt. Ich przewagą jest to, że już obowiązują. Kupując apartament, znasz reguły gry w dniu podpisania umowy.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Strefy wolne od najmu krótkoterminowego – co to oznacza dla inwestora?

Rynek najmu turystycznego staje się bardziej uregulowany i profesjonalny. Apartament z potwierdzoną licencją w gminie, która wstrzymała nowe wpisy, ma dziś realną przewagę nad konkurencją.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości pod wynajem w Hiszpanii – skontaktuj się z nami. Sprawdzimy status licencji, zasady obowiązujące w gminie i statut wspólnoty, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną. Umów bezpłatną konsultację.