Najem sezonowy w Hiszpanii 2026 – zasady i zapowiedź zmian

Licencja turystyczna w Hiszpanii jest dziś trudniejsza do zdobycia niż kiedykolwiek. Alicante i Málaga wstrzymały nowe wpisy, a od kwietnia 2025 r. nowy najem turystyczny w budynku wymaga zgody wspólnoty. Coraz więcej właścicieli pyta więc o najem sezonowy w Hiszpanii, czyli wynajem na kilka tygodni lub miesięcy bez licencji turystycznej. Pod koniec czerwca 2026 r. rząd zapowiedział, że chce ten rodzaj najmu uregulować.

Wyjaśniamy, czym prawnie jest najem sezonowy (alquiler de temporada), gdzie kończy się najem turystyczny w Walencji, Andaluzji i Murcji, kiedy umowa sezonowa może zostać uznana za najem na stałe i co może zmienić zapowiadany pakiet mieszkaniowy.

Czym jest najem sezonowy w Hiszpanii?

Hiszpańska ustawa o najmie (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) rozróżnia dwa rodzaje najmu mieszkania. Najem mieszkaniowy (art. 2) zaspokaja stałą potrzebę mieszkaniową najemcy. Najem na cele inne niż mieszkaniowe (art. 3) obejmuje m.in. najem sezonowy: na wakacje, na czas pracy w innym mieście, studiów czy leczenia.

Różnica jest zasadnicza. Przy najmie sezonowym:

• nie obowiązuje prawo najemcy do przedłużania umowy do 5 lub 7 lat;
• nie obowiązuje limit waloryzacji IRAV, a czynsz ustalają strony;
• czas trwania umowy jest dowolny i nie ma ustawowego minimum ani maksimum;
• kaucja wynosi dwa miesięczne czynsze, a nie jeden.

Kluczowe jest jednak to, że o charakterze umowy decyduje cel najmu, a nie jej długość. Najem sezonowy musi mieć realną, możliwą do wykazania przyczynę czasowości. Sama nazwa „umowa sezonowa” w nagłówku nie wystarczy.

Gdzie kończy się najem turystyczny, a zaczyna sezonowy?

Najem turystyczny jest wyłączony z LAU i regulują go przepisy regionów. Dlatego granica między nim a najmem sezonowym wygląda inaczej w każdym regionie.

Costa Blanca (Wspólnota Walencka)
Za najem turystyczny uznaje się wynajem jednemu najemcy na 10 dni lub krócej. Dłuższy pobyt z realną przyczyną czasowości może być najmem sezonowym na podstawie LAU, bez wpisu w rejestrze turystycznym. Ma to duże znaczenie w miastach z moratorium, takich jak Alicante, gdzie nowej licencji turystycznej dziś nie uzyskasz.

Costa del Sol (Andaluzja)
Andaluzyjski dekret o mieszkaniach turystycznych wyłącza najem na ponad dwa miesiące nieprzerwanie jednej osobie. Uwaga: według wytycznych regionu, jeśli ten sam lokal oferujesz zamiennie na dłuższe i krótsze okresy, traktuje się go jako mieszkanie turystyczne, które wymaga rejestracji.

Costa Cálida (Murcja)
Przepisy regionu nie wyznaczają tak prostej granicy dniowej jak w Walencji. Decydujące jest to, czy lokal jest oferowany w kanałach turystycznych (platformy rezerwacyjne, biura podróży) i czy służy pobytom wypoczynkowym. Zanim zaczniesz wynajmować sezonowo, warto zweryfikować model z prawnikiem.

We wszystkich regionach obowiązuje ta sama zasada: jeśli reklamujesz apartament na Airbnb czy Booking na krótkie pobyty, trudno potem przekonywać, że prowadzisz wyłącznie najem sezonowy.

Najem sezonowy a umowa na stałe – ryzyko przekwalifikowania

Najem sezonowy bywa wykorzystywany do obchodzenia ochrony najemcy. Umowa „sezonowa” zawierana co roku z tą samą osobą, która nie ma innego miejsca zamieszkania, to klasyczny przykład. Jeśli sąd uzna, że był to w rzeczywistości najem mieszkaniowy, właściciel traci swobodę: najemca może żądać przedłużania umowy, a nadwyżka kaucji i czynszu może stać się przedmiotem sporu.

Hiszpańskie ministerstwo konsumentów już w 2024 r. wskazało, że zawieranie umów czasowych bez uzasadnionej przyczyny jest zabronione, i prowadzi kontrole agencji. W Katalonii prawo idzie jeszcze dalej: jeśli umowa nie wskazuje i nie dokumentuje przyczyny czasowości, zakłada się, że jest to najem mieszkaniowy.

Co zapowiedział rząd pod koniec czerwca 2026 r.?

29 czerwca 2026 r. hiszpański rząd ogłosił, że w lipcu chce przyjąć szeroki pakiet mieszkaniowy w formie dekretu z mocą ustawy. Pierwsza część ma dotyczyć cen i stabilności najmu oraz walki z nadużyciami. Wśród zapowiedzianych rozwiązań są:

• regulacja najmu sezonowego i najmu pokoi;
• ponowne przedłużenie umów najmu, podobne do odrzuconego w kwietniu;
• obowiązek zawierania umów na piśmie;
• ulgi podatkowe dla właścicieli obniżających czynsz;
• w drugiej części pakietu podwyżka VAT dla najmu turystycznego do 21%.

Na dziś to zapowiedź, a nie obowiązujące prawo. Szczegółowy tekst nie został opublikowany, a dekret będzie musiał uzyskać zgodę Kongresu. W 2026 r. parlament odrzucił już dwa dekrety o najmie. Kierunek jest jednak jasny: rząd chce ograniczyć wykorzystywanie umów sezonowych do omijania ochrony najmu mieszkaniowego. Wcześniejszy projekt ustawy w tej sprawie przewidywał, że umowy zawarte przed zmianą zachowają dotychczasowy reżim do końca okresu, na jaki je zawarto. Co wydarzyło się z pakietem po czerwcu, opisujemy w aktualizacji na początku artykułu.

Kto wynajmuje sezonowo na hiszpańskich wybrzeżach?

Najem sezonowy dobrze pasuje do apartamentów na Costa Blanca, Costa del Sol i Costa Cálida, bo popyt jest tam rozłożony na cały rok:

• Zimowi rezydenci – emeryci z Europy Północnej, którzy spędzają w Hiszpanii kilka miesięcy od jesieni do wiosny.
• Pracownicy zdalni i delegowani – osoby, które przyjeżdżają na projekt lub kontrakt na kilka miesięcy.
• Studenci – np. na semestr na uniwersytecie w Alicante, Elche czy Maladze.
• Osoby w trakcie przeprowadzki lub leczenia – które potrzebują mieszkania, zanim znajdą stałe lokum.

Najem turystyczny, sezonowy i długoterminowy – porównanie

• Licencja: najem turystyczny wymaga wpisu w rejestrze regionu i zgody wspólnoty; sezonowy i długoterminowy nie.
• Długość pobytu: turystyczny od jednej doby (w Walencji do 10 dni); sezonowy od kilku tygodni do kilku miesięcy; długoterminowy z prawem przedłużenia do 5 lat.
• Czynsz: turystyczny i sezonowy ustalasz swobodnie; długoterminowy waloryzujesz maksymalnie o IRAV.
• Kaucja: sezonowy dwa miesiące, długoterminowy jeden miesiąc.
• Ryzyko regulacyjne: turystyczny (moratoria, zapowiedź VAT 21%); sezonowy (zapowiadana regulacja); długoterminowy (najbardziej stabilne zasady, ale silna ochrona najemcy).

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Najem sezonowy w Hiszpanii – podsumowanie

Dobrze zaplanowany najem sezonowy pozwala korzystać z całorocznego popytu na hiszpańskich wybrzeżach bez ryzyka związanego z brakiem licencji. Rynek staje się bardziej uregulowany, ale właściciele działający rzetelnie mają w nim stabilne miejsce.

Jeśli planujesz zakup apartamentu pod wynajem w Hiszpanii – skontaktuj się z nami. Pomożemy dobrać model najmu do lokalizacji, sprawdzimy możliwości uzyskania licencji, a po zakupie wesprzemy Cię w wynajmie i zarządzaniu. Umów bezpłatną konsultację.