Dyrektywa EPBD w Polsce 2026 – fakty, mity i czy Hiszpania to mniejsze ryzyko

Wokół dyrektywy EPBD narosło w Polsce wiele obaw: od zapowiedzi „wywłaszczeń” po wizję zakazu sprzedaży starszych domów. Ministerstwo Rozwoju i Technologii odpowiada na nie wprost: dyrektywa nie odbiera własności i nie zakazuje sprzedaży ani najmu. Zmienia natomiast sposób prezentowania informacji o budynku. Dyrektywa EPBD wprowadza jednolitą skalę klas energetycznych od A do G, a klasa będzie musiała pojawiać się w ogłoszeniach sprzedaży i najmu.

W tym artykule opieramy się wyłącznie na źródłach urzędowych: tekście dyrektywy, stronach Komisji Europejskiej, Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Banku Hiszpanii oraz hiszpańskim dzienniku urzędowym. Wyjaśniamy, co dyrektywa faktycznie nakazuje, na jakim etapie jest jej wdrożenie i jak wygląda sytuacja w Hiszpanii, gdzie dyrektywa obowiązuje na tych samych zasadach.

Czym jest dyrektywa EPBD i co naprawdę nakazuje?

EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) to dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Obecna wersja to dyrektywa (UE) 2024/1275 z 24 kwietnia 2024 r. Jej celem jest zeroemisyjny zasób budowlany w UE do 2050 r. Według Komisji Europejskiej budynki odpowiadają za ok. 40% energii zużywanej w UE, a 75% z nich ma słabą charakterystykę energetyczną.

Najważniejsze wymogi, które dotyczą właścicieli i inwestorów:

• Budynki zeroemisyjne – od 1 stycznia 2028 r. nowe budynki instytucji publicznych, od 1 stycznia 2030 r. wszystkie nowe budynki.
• Skala klas energetycznych od A do G – klasa A oznacza budynek zeroemisyjny, klasa G najsłabsze budynki w krajowym zasobie. Przedziały wartości dla poszczególnych klas ustala każde państwo.
• Klasa w ogłoszeniach – ogłoszenia sprzedaży i najmu muszą zawierać klasę i wskaźnik charakterystyki energetycznej, a kupujący i najemca ma prawo zobaczyć pełne świadectwo.
• Budynki mieszkalne – każde państwo przyjmuje krajową trajektorię obniżenia średniego zużycia energii pierwotnej o 16% do 2030 r. i o 20-22% do 2035 r. Państwa same wybierają budynki i środki, pod warunkiem że co najmniej 55% spadku pochodzi z renowacji budynków o najgorszej charakterystyce.
• Budynki niemieszkalne – minimalne normy charakterystyki energetycznej, które mają doprowadzić do renowacji 16% najsłabszych budynków do 2030 r. i 26% do 2033 r.
• Energia słoneczna – obowiązek obejmuje m.in. nowe budynki publiczne i niemieszkalne powyżej 250 m² (od 31 grudnia 2026 r.) oraz nowe budynki mieszkalne (od 2030 r.). Dyrektywa nie wymaga instalacji słonecznych na istniejących budynkach mieszkalnych.
• Kotły na paliwa kopalne – od 1 stycznia 2025 r. państwo nie może dofinansowywać ich zakupu i montażu. Jak podkreśla MRiT, takie urządzenia mogą być nadal stosowane.

Fakty i mity o dyrektywie EPBD

Ministerstwo Rozwoju i Technologii w oficjalnym opisie dyrektywy odnosi się do najczęściej powtarzanych obaw:

• Mit: dyrektywa EPBD pozwala odebrać własność. Fałsz. Według MRiT dyrektywa nie zawiera żadnych przepisów, w wyniku których nastąpiłoby pozbawienie lub ograniczenie prawa własności.
• Mit: budynku z niską klasą nie będzie można sprzedać ani wynająć. Fałsz. MRiT wskazuje, że w dyrektywie nie ma przepisów uzależniających sprzedaż lub najem od efektywności energetycznej budynku.
• Mit: każde mieszkanie musi osiągnąć klasę E do 2030 r. Takie propozycje pojawiły się w trakcie prac legislacyjnych, ale nie weszły do ostatecznego tekstu. Zastąpiono je celami obniżenia średniego zużycia energii w całym zasobie mieszkaniowym kraju, z dowolnością wyboru środków po stronie państw.
• Fakt: klasa energetyczna będzie widoczna dla każdego kupującego. Sama litera nie blokuje transakcji, ale pojawi się w każdym ogłoszeniu.

Na jakim etapie jest wdrożenie dyrektywy EPBD w Polsce?

Termin na przeniesienie dyrektywy do prawa krajowego minął 29 maja 2026 r. Według Komisji Europejskiej żadne państwo członkowskie nie przekazało w terminie informacji o pełnej transpozycji. 15 lipca 2026 r. Komisja wysłała wezwania do usunięcia uchybienia do wszystkich 27 państw, w tym Polski. Państwa mają dwa miesiące na odpowiedź; w razie niezadowalającej odpowiedzi Komisja może wydać uzasadnioną opinię.

Według MRiT krajowe przepisy o świadectwach wymagają dostosowania do dyrektywy, a projekt rozporządzenia wprowadzającego klasy charakterystyki energetycznej jest procedowany. Krajowy Plan Renowacji Budynków zastąpi obecną długoterminową strategię renowacji; ostateczne plany państwa przekazują Komisji do 31 grudnia 2026 r. Aktualny stan prac legislacyjnych można śledzić na stronie legislacja.gov.pl.

Świadectwa charakterystyki energetycznej funkcjonują w Polsce od 2009 r. Od 28 kwietnia 2023 r. nabywca ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, fakt jego przekazania odnotowuje się w akcie notarialnym, a za nieprzekazanie grozi grzywna.

Skąd wzięło się 2,5 biliona złotych kosztów?

Kwota ok. 2,5 bln zł pochodzi z raportu Fundacji SET „Skutki wdrożenia Dyrektywy EPBD do porządku prawnego w Polsce” z grudnia 2025 r. Jest to szacunek organizacji pozarządowej, a nie dokument rządu ani Komisji Europejskiej, i tak należy go traktować.

Z tekstu dyrektywy wynika natomiast, jak ma wyglądać oficjalne planowanie kosztów: każdy krajowy plan renowacji budynków musi zawierać zarys potrzeb inwestycyjnych, źródeł finansowania i środków finansowych. Komisja Europejska podkreśla też, że wsparcie ma być kierowane przede wszystkim do gospodarstw domowych w trudnej sytuacji, a państwa muszą zapewnić zabezpieczenia dla najemców, np. dopłaty do czynszu lub limity podwyżek. MRiT wskazuje, że przy renowacji można korzystać m.in. z ulgi termomodernizacyjnej i programu Czyste Powietrze.

Klasy energetyczne a wartość nieruchomości

Komisja Europejska zwraca uwagę, że budynki o klasach bliskich A często sprzedają się szybciej i drożej, ponieważ są tańsze w utrzymaniu. Według Komisji przeciętny budynek w klasie A zużywa zwykle 10 razy mniej energii niż przeciętny budynek w klasie G.

Świadectwo jest ważne 10 lat, chyba że znacząca renowacja zmieni charakterystykę energetyczną budynku. Po zmianach wymóg świadectwa obejmie też odnowienia umów najmu i ważniejsze renowacje, a świadectwa będą wydawane w formie cyfrowej i trafią do krajowych baz danych.

Dyrektywa EPBD w Hiszpanii – co jest takie samo, a co inne?

Zacznijmy uczciwie: dyrektywa EPBD obowiązuje w Hiszpanii na tych samych zasadach co w Polsce, a Hiszpania również znalazła się wśród 27 państw, wobec których Komisja wszczęła postępowanie w lipcu 2026 r.

1. Certyfikaty energetyczne działają tam od lat

Certyfikat energetyczny (certificado de eficiencia energética, CEE) jest w Hiszpanii obowiązkowy dla istniejących budynków od 14 kwietnia 2013 r. (Real Decreto 235/2013); certyfikat musi być dołączany do umów sprzedaży i najmu. Obecnie reguluje go Real Decreto 390/2021, obowiązujący od 3 czerwca 2021 r. Certyfikat dla nieruchomości w klasie G jest ważny tylko 5 lat zamiast standardowych 10.

2. Zasób mieszkaniowy jest słaby energetycznie

Według opracowania ekonomistów Banku Hiszpanii spośród ok. 4,2 mln mieszkań z certyfikatem wydanym po wizycie technika (stan na koniec 2022 r.) 86,5% miało klasę E lub niższą. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, trzeba więc liczyć się z tym, że najczęściej będzie to klasa E.

3. Rynek już wycenia klasę energetyczną

To samo opracowanie przeanalizowało ponad milion transakcji z lat 2015-2022. Mieszkania w klasie A lub B były średnio o 9,7% droższe od podobnych mieszkań w klasie F lub G z tej samej okolicy, a w 2022 r. różnica wzrosła do 18,3%. Premia zależy od klimatu: w gminach o najmniejszym zapotrzebowaniu na ogrzewanie wynosiła 7,5%, a w gminach o największym 12,1%.

Co to oznacza w poszczególnych regionach?

Dane Banku Hiszpanii (certyfikaty ważne w grudniu 2023 r.) pokazują udział mieszkań w klasach E, F i G:

Costa Blanca (Wspólnota Walencka) – 90,1% certyfikatów w klasach E-G, zaledwie 2,5% w klasach A-C.

Costa del Sol (Andaluzja) – 78,7% certyfikatów w klasach E-G, 4,9% w klasach A-C.

Costa Cálida (Murcja) – 89,7% certyfikatów w klasach E-G, 2,8% w klasach A-C. Region obniżył też podatki od zakupu nieruchomości, o czym piszemy poniżej.

Wniosek jest prosty: mieszkania w wysokich klasach energetycznych to na hiszpańskim wybrzeżu rzadkość, dlatego certyfikat warto sprawdzić przed rezerwacją, a nie po niej.

Polska vs. Hiszpania – porównanie wpływu dyrektywy EPBD

• Obowiązywanie dyrektywy: w obu krajach te same wymogi i terminy; oba z postępowaniem Komisji z 15 lipca 2026 r.
• Świadectwa: Polska – od 2009 r., klasy A-G w przygotowaniu. Hiszpania – certyfikaty z literami A-G obowiązkowe przy sprzedaży i najmie od 2013 r.
• Stan zasobu: Hiszpania – 86,5% certyfikowanych mieszkań w klasie E lub niższej (dane Banku Hiszpanii).
• Wpływ na ceny: Hiszpania – premia dla klas A-B średnio 9,7%, wyższa w chłodniejszych gminach.
• Zakazy sprzedaży i najmu: dyrektywa ich nie zawiera.

Niższe podatki przy zakupie w regionie Murcji

Na mocy Ley 3/2025 z 23 lipca 2025 r. (opublikowanej w Boletín Oficial de la Región de Murcia 24 lipca 2025 r.) Murcja obniżyła:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, podatek przy zakupie z rynku wtórnego) – z 8% do 7,75%. Przy mieszkaniu za 200 000 EUR to 15 500 EUR zamiast 16 000 EUR, czyli 500 EUR mniej.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) – do 1,5% dla aktów notarialnych przy zakupie nieruchomości objętych VAT, czyli przede wszystkim nowych mieszkań od dewelopera.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Dyrektywa EPBD – fakty zamiast obaw

Dyrektywa EPBD nie odbiera własności, nie zakazuje sprzedaży ani najmu i nie nakazuje montażu fotowoltaiki na istniejących domach. Wprowadza natomiast jednolitą skalę klas energetycznych, która będzie widoczna w każdym ogłoszeniu, i wyznacza cele renowacji, które szczegółowo określą krajowe plany.

W Hiszpanii te same zasady obowiązują od dawna w praktyce: certyfikat jest częścią każdej transakcji, a rynek wycenia różnicę między klasami. Rynek staje się bardziej przejrzysty, a to działa na korzyść świadomych kupujących.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Hiszpanii – skontaktuj się z nami. Sprawdzimy certyfikat energetyczny i pełne koszty zakupu w wybranym regionie, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną. Umów bezpłatną konsultację.