Zakup nieruchomości na wynajem w Hiszpanii – Co musisz wiedzieć?

Czy inwestycja w hiszpański rynek nieruchomości na wynajem się opłaca?

Hiszpania cieszy się wyjątkowym klimatem, który pozwala na korzystanie z uroków słońca przez cały rok. Stabilna pogoda przyciąga turystów przez wszystkie miesiące, co stwarza ogromne możliwości dla wynajmu krótkoterminowego. Dzięki jedynie 3-godzinnemu lotowi z Polski, Hiszpania jest łatwo dostępna, co zwiększa jej atrakcyjność zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i ich gości. 

Różnorodność ofert na rynku nieruchomości w Hiszpanii sprawia, że każdy inwestor znajdzie coś odpowiedniego dla siebie, niezależnie od preferencji czy budżetu. Wysokie zainteresowanie turystyczne skutkuje dużą stopą zwrotu z inwestycji, co czyni hiszpańskie nieruchomości obiecującą opcją dla tych, którzy chcą czerpać korzyści z wynajmu.

Zalety posiadania nieruchomości na wynajem w Hiszpanii

• pogoda i dłuższy sezon wakacyjny – Hiszpania oferuje znacznie dłuższy sezon turystyczny niż Polska, co przekłada się na większą stopę zwrotu z inwestycji
• regularny dochód pasywny – Duże zainteresowanie Hiszpanią jako destynacją turystyczną zapewnia stałe źródło dochodu z wynajmu nieruchomości
• koszty utrzymania – Koszty utrzymania nieruchomości w Hiszpanii są znacząco niższe niż w Polsce m.in. za sprawą klimatu, co zwiększa rentowność inwestycji
• lokata środków – Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii chroni kapitał przed inflacją, a ich wartość systematycznie rośnie w dłuższym terminie.

Na jakie rzeczy zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości na wynajem w Hiszpanii?

Na pewno na lokalizację oraz możliwości uzyskania licencji turystycznej, jeśli planujemy wynajmujmować mieszkanie w krótkim terminie. Sprawdź koniecznie standard wykończenia lokalu. Sprawdź okolicę, strefy wspólne nieruchomości, która powstaje. Znacznie wpłynie to na cenę, którą będziesz mógł pobierać za wynajem.

Przejdźmy do meritum. Decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii z myślą o wynajmie, warto zastanowić się, jaki model wynajmu najlepiej odpowiada Twoim planom. Wynajem krótkoterminowy wymaga inwestycji w nieruchomość położoną w dogodnej lokalizacji, najlepiej w pobliżu morza, atrakcji turystycznych lub centrów miast. Takie nieruchomości powinny również oferować udogodnienia w strefach wspólnych, które przyciągną turystów. Z kolei wynajem długoterminowy wymaga skupienia się na innej grupie docelowej – osoby poszukujące stałego lokum często preferują spokojniejsze okolice, z dala od miejskiego zgiełku i ciągłego wymieniających się turystów.

Licencja turystyczna w Hiszpanii

Jeżeli planujesz wynajem krótkoterminowy, konieczne jest uzyskanie licencji turystycznej. W Hiszpanii jest to dokument, który umożliwia legalne wynajmowanie nieruchomości turystom. Aby go uzyskać, należy spełnić szereg wymagań, o których więcej przeczytasz we wpisie Licencja turystyczna. Warto pamiętać, że w przypadku wynajmu długoterminowego, jeśli umowa najmu zawarta jest na co najmniej 6 miesięcy, posiadanie licencji turystycznej nie jest wymagane, co upraszcza proces wynajmu. 

Rok 2025 przyniósł dwie kluczowe zmiany prawne, które dotyczą każdego właściciela nieruchomości planującego wynajem turystyczny w Hiszpanii.

1. Zgoda wspólnoty mieszkaniowej (od 3 kwietnia 2025 r.)

Na mocy ustawy organicznej 1/2025 właściciele, którzy chcą rozpocząć wynajem turystyczny w budynkach wielorodzinnych, muszą uzyskać zgodę co najmniej 3/5 (60%) członków wspólnoty mieszkaniowej. Po przegłosowaniu uchwały obowiązuje 20-dniowy okres karencji na zgłoszenie sprzeciwu. Bez tej zgody nie można uzyskać nowej licencji turystycznej. Co więcej, wspólnota może całkowicie zakazać wynajmu turystycznego w budynku tą samą większością głosów, a także podnieść opłaty eksploatacyjne dla lokali turystycznych nawet o 20%.

Co ważne: przepisy nie działają wstecz. Właściciele, którzy uzyskali licencję turystyczną przed 3 kwietnia 2025 roku i faktycznie prowadzili wynajem, nie muszą ponownie starać się o zgodę wspólnoty.

2. Obowiązkowy numer rejestracyjny NRA (od 1 lipca 2025 r.)

Na mocy Dekretu Królewskiego 1312/2024 każda nieruchomość oferowana na wynajem turystyczny musi zostać zarejestrowana w centralnym systemie — Ventanilla Única Digital — i uzyskać unikalny numer NRA (Número de Registro de Alquiler). Numer ten musi być widoczny w każdym ogłoszeniu na platformach takich jak Airbnb, Booking.com czy Vrbo. Numer NRA to dodatkowy obowiązek obok regionalnej licencji turystycznej — jedno nie zastępuje drugiego.

Od 1 lipca 2025 roku platformy rezerwacyjne są zobowiązane do usunięcia w ciągu 48 godzin każdego ogłoszenia, które nie posiada ważnego numeru NRA. Brak rejestracji może skutkować karami finansowymi — w zależności od regionu i rodzaju naruszenia mogą one wynosić od kilkunastu tysięcy do nawet 600 000 euro.

Miejsce parkingowe

Miejsce parkingowe to element, na który warto zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości. W przypadku wynajmu krótkoterminowego, kwestia ta może być mniej istotna, ponieważ turyści często korzystają z komunikacji miejskiej. Jednak dla osób wynajmujących długoterminowo, dostępność parkingu jest kluczowa, szczególnie w małych hiszpańskich miasteczkach, gdzie znalezienie miejsca do parkowania może być problematyczne. Dlatego warto upewnić się, że wybrana nieruchomość oferuje odpowiednie warunki dla przyszłych najemców.

Lokalizacja nieruchomości

Lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na sukces wynajmu nieruchomości. W przypadku zakupu nieruchomości z myślą o wynajmie turystom, najlepiej jest wybierać te położone w popularnych regionach turystycznych, które przyciągają wielu odwiedzających. Nieruchomości blisko plaży, atrakcji turystycznych czy restauracji są najbardziej pożądane przez turystów, co zwiększa szanse na pełne obłożenie przez cały rok. Ważne jest również, aby lokalizacja była dobrze skomunikowana z innymi częściami miasta, co ułatwi gościom poruszanie się.

Koszty zakupu oraz utrzymania nieruchomości

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z różnymi kosztami, które należy uwzględnić przy planowaniu budżetu. Do ceny netto nieruchomości należy doliczyć około 13% jej wartości na koszty dodatkowe, w tym 10% hiszpańskiego VAT-u, 1,5% lokalnego podatku oraz około 1,5% na opłaty notarialne i wpis do rejestru.

Planując wynajem nieruchomości, warto również dokładnie przeliczyć koszty jej utrzymania, takie jak czynsz, opłaty za media i ubezpieczenie. Ubezpieczenie jest szczególnie ważne, gdyż pozwala zabezpieczyć się przed niespodziewanymi wydatkami związanymi z potencjalnymi szkodami. Więcej na ten temat znajdziesz w naszym szczegółowym poradniku – Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii 

Plany zagospodarowania terenu 

Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości z widokiem na morze lub blisko plaży są bardzo pożądane, jednak należy upewnić się, że w okolicy nie są planowane żadne inwestycje, które mogłyby zasłonić ten widok lub wpłynąć na komfort mieszkańców. Warto również sprawdzić, czy w pobliżu nie planuje się budowy obiektów, które mogłyby obniżyć wartość nieruchomości lub utrudnić wynajem.

Klimat

Pogoda jest jednym z kluczowych czynników, które przyciągają turystów do Hiszpanii. Inwestując w nieruchomość, warto wybrać region, który cieszy się najlepszym klimatem, co zwiększy szanse na wynajem przez cały rok. Południowe regiony Hiszpanii, takie jak Costa Blanca, Costa Calida czy Costa del Sol, oferują całoroczne słońce, piękne plaże i lazurowe wody Morza Śródziemnego. Inwestycja w takim miejscu zapewni nie tylko regularne dochody, ale także możliwość cieszenia się własnym kawałkiem raju w dowolnym momencie.

Wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii

Wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii jest bardzo korzystny dla inwestorów, którzy chcą generować regularne dochody z nieruchomości. Jednym z głównych warunków, jakie musi spełnić inwestor, aby móc wynajmować nieruchomość na krótki okres, jest posiadanie licencji turystycznej. UWAGA! Portale zajmujące się wynajmem, takie jak Booking.com, TripAdvisor czy Airbnb, wymagają przesłania numeru licencji turystycznej oraz — od 1 lipca 2025 roku — numeru rejestracyjnego NRA. Bez tych informacji platformy nie mogą publikować ogłoszenia, a istniejące oferty bez ważnego numeru NRA są usuwane w ciągu 48 godzin.

Wynajmowanie nieruchomości w Hiszpanii bez licencji turystycznej i wymaganej rejestracji wiąże się z poważnymi sankcjami finansowymi, które w zależności od regionu mogą wynosić od kilkunastu tysięcy do nawet 600 000 euro. Aby uniknąć konfliktu z hiszpańskim prawem, konieczne jest uzyskanie zarówno licencji turystycznej, jak i numeru NRA.

Jak uzyskać licencję turystyczną w Hiszpanii — aktualne kroki

Proces uzyskania licencji turystycznej w 2025 roku obejmuje następujące etapy:

Rejestracja nieruchomości

Po zarejestrowaniu nieruchomości uzyskujemy unikalny numer licencji turystycznej oraz — od 1 lipca 2025 roku — numer NRA z centralnego rejestru. Oba numery są niezbędne przy wystawianiu ogłoszeń na portalach rezerwacyjnych. Prawidłowa rejestracja zwiększa widoczność i wiarygodność oferty, ułatwia zarządzanie wynajmem i rozliczeniami podatkowymi, a przede wszystkim chroni przed karami finansowymi i usunięciem ogłoszeń z platform.

Standard nieruchomości wymagany w Hiszpanii

Kupując nieruchomość w Hiszpanii na wynajem, trzeba liczyć się z tym, że każda nieruchomość przeznaczona na cele turystyczne musi spełniać określone wymagania pod kątem metrażu, wyposażenia i dostępnych udogodnień. W regionie Walencji wyróżnia się trzy rodzaje standardów mieszkań na wynajem: Standard, Primera i Superior.

Kupując nieruchomość w Hiszpanii na wynajem, trzeba liczyć się z tym, że każda nieruchomość przeznaczona na cele turystyczne musi spełniać określone wymagania pod kątem metrażu, wyposażenia i dostępnych udogodnień. W regionie Walencji wyróżnia się trzy rodzaje standardów mieszkań na wynajem: Standard, Primera i Superior.

W podstawowym standardzie nieruchomość musi posiadać takie udogodnienia jak łazienkę, dostęp do ciepłej wody oraz windę (dla lokali na 4 piętrze i wyżej). Wymagane wyposażenie obejmuje umeblowanie, lodówkę, piekarnik bądź mikrofalę, pościel oraz sztućce. Natomiast wyższe standardy wymagają dodatkowych udogodnień i większego metrażu, co sprawia, że im wyższy standard nieruchomości, tym większe wymogi są stawiane jej właścicielom.

Niektóre wymagania różnią się również w zależności od regionu, w którym chcemy wynająć nieruchomość. Na przykład, w niektórych miastach konieczne jest dostosowanie się do lokalnych przepisów dotyczących bezpieczeństwa czy ochrony środowiska, co może wymagać dodatkowych inwestycji.

W Hiszpanii są również miasta i regiony, które mocno ograniczyły wynajem nieruchomości na cele turystyczne. Do takich miejsc należą między innymi:

• Barcelona – miasto nie wydaje nowych licencji turystycznych i planuje wycofanie wszystkich istniejących licencji w budynkach mieszkalnych do 2028 roku. Turyści zobowiązani są do zapłaty podatku turystycznego doliczanego do kosztu noclegu.
• Madryt – Plan RESIDE wprowadzony w 2025 roku praktycznie zakazuje wynajmu turystycznego w budynkach mieszkalnych, chyba że cały budynek jest przeznaczony na turystykę lub lokal posiada osobne wejście z ulicy.
• Majorka – w Palma de Mallorca obowiązuje całkowity zakaz wynajmu turystycznego w budynkach wielorodzinnych. Na pozostałym obszarze wyspy obowiązują surowe limity i restrykcje.
• Alicante (Costa Blanca) – od grudnia 2024 roku obowiązuje moratorium na wydawanie nowych licencji turystycznych, które zostało rozszerzone w lipcu 2025 i obowiązuje do stycznia 2027 roku.

Wynajem nieruchomości – obowiązek podatkowy

Wynajmując nieruchomość w Hiszpanii, mamy obowiązek uiścić podatek od uzyskanego dochodu z czynszu, który dla rezydentów państw UE wynosi 19%. Do prawidłowego rozliczenia podatku potrzebujesz następujących dokumentów:

• Dowód osobisty,
• Akt własności,
• Dokument o wysokości IBI,
• Umowa potwierdzająca koszty najmu lub inne zaświadczenia,
• Dokument potwierdzający dochód uzyskany z najmu.

Prawidłowe rozliczenie podatku jest kluczowe, aby uniknąć problemów prawnych i finansowych. Warto skorzystać z usług doradcy podatkowego, który pomoże w prawidłowym wypełnieniu wszystkich dokumentów oraz optymalizacji podatkowej.

Wynajem długoterminowy w Hiszpanii

Do długoterminowego wynajmu nieruchomości inwestorzy nie potrzebują licencji turystycznej. Prawo hiszpańskie wymaga minimalnego pobytu 6 miesięcy w przypadku umowy najmu, co zapewnia stabilność dochodów dla właściciela nieruchomości. Decydującym czynnikiem jest moment wejścia umowy w życie, który określa obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego.

Od momentu podpisania umowy najmu najemca zobowiązany jest do terminowego dokonywania płatności przez okres sześciu miesięcy zgodnie z zapisami umowy. Po upływie tego okresu najemca ma prawo opuścić lokal z zachowaniem okresu wypowiedzenia, co daje mu elastyczność w planowaniu przyszłości. Jeżeli najemca zdecyduje się wyprowadzić przed upływem 6 miesięcy, zostanie to uznane za naruszenie umowy i skutkować będzie nałożeniem kary pieniężnej, co chroni wynajmującego przed stratami finansowymi.

Jeżeli najemca z jakichkolwiek powodów nie może się wprowadzić do nieruchomości, ma obowiązek rozliczyć 6-miesięczny okres najmu, co zabezpiecza interesy wynajmującego i minimalizuje ryzyko niewypłacalności.

Rozwiązanie umowy najmu długoterminowego

Rozwiązanie umowy najmu długoterminowego określa ustawa, która przewiduje dwa warianty. Sposób rozwiązania umowy uzależniony jest od okresu, w którym została podpisana:

1. Umowa zawarta przed 6 marca 2019 roku
   Najemca ma prawo odstąpić od umowy po upływie co najmniej 6 miesięcy. Taką wolę musi wyrazić do właściciela lokalu z wyprzedzeniem 30-dniowym. Przedłożenie wypowiedzenia uchroni wynajmującego przed przedłużeniem umowy na kolejny rok, co daje mu czas na znalezienie nowego najemcy.
2. Umowa zawarta po 6 marca 2019 roku
   W przypadku zwykłych umów długoterminowych najemca ma prawo odstąpić od umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia, który wynosi 30 dni przed datą końca umowy. Nowe przepisy regulują również kwestię wypowiedzenia umowy dla tzw. “cichych odnowień”. Okres wypowiedzenia zależy od tego, kto je składa:
   • Wynajmujący – obowiązuje go 4-miesięczny okres przed datą końca umowy.
   • Najemca – obowiązuje go 2-miesięczny okres wypowiedzenia przed datą wygaśnięcia umowy.

Dzięki tym regulacjom zarówno wynajmujący, jak i najemca mają jasno określone zasady, które chronią ich prawa i obowiązki, co sprzyja stabilnym i bezproblemowym relacjom najmu.

Costa Blanca – jeden z najbardziej rentownych regionów Hiszpanii

Jeśli podjąłeś decyzję o zakupie nieruchomości na wynajem i zastanawiasz się, gdzie ulokować swoje pieniądze, podpowiadamy – Costa Blanca! Region ten, zwany również Białym Wybrzeżem, charakteryzuje się znakomitym klimatem i doskonałą infrastrukturą turystyczną, co przyciąga rokrocznie tysiące turystów z całego świata.

Costa Blanca, uznana przez Światową Organizację Zdrowia za jeden z najlepszych obszarów do życia, oferuje świetne warunki zarówno dla osób szukających miejsca na wakacje, jak i tych, którzy planują dłuższy pobyt. Inwestycja w nieruchomość w tym regionie może okazać się rozwojowym krokiem, przynoszącym znaczące zyski z wynajmu zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego. Niezliczone atrakcje turystyczne, ciepłe plaże oraz znakomite warunki do uprawiania sportów wodnych sprawiają, że region ten cieszy się ogromną popularnością. Wysoka liczba połączeń lotniczych z całej Europy, doskonała infrastruktura oraz przystępne ceny sprawiają, że Costa Blanca jest dostępna dla dużej liczby turystów z wielu krajów.