Podatek od zakupu nieruchomości w Hiszpanii 2026 – stawki

Aktualizacja (wrzesień 2026): ten artykuł został zaktualizowany.

Podatek od zakupu nieruchomości w Hiszpanii to największy koszt transakcji poza samą ceną mieszkania. Jego wysokość zależy od dwóch rzeczy: czy kupujesz od dewelopera, czy na rynku wtórnym, oraz w którym regionie leży nieruchomość. Stawki ustala bowiem w dużej części wspólnota autonomiczna, a w ostatnim roku zmieniły się one w dwóch z trzech regionów, w których działamy.

W tym artykule wyjaśniamy, jakie podatki zapłacisz przy zakupie w 2026 r., ile to wynosi na Costa Blanca, Costa del Sol i Costa Cálida, od jakiej kwoty liczy się podatek i co stało się z zapowiadanym podatkiem 100% dla cudzoziemców. Pozostałe koszty zakupu, takie jak notariusz, rejestr czy prawnik, opisujemy w poradniku Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Jaki podatek od zakupu nieruchomości w Hiszpanii zapłacisz?

Przy zakupie płacisz jeden z dwóch zestawów podatków. Nigdy oba naraz.

• Rynek wtórny: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), czyli podatek od przeniesienia własności. To odpowiednik polskiego PCC, ale z wyraźnie wyższą stawką. Ustala go region.
• Rynek pierwotny (pierwsza sprzedaż przez dewelopera): IVA, czyli hiszpański VAT, doliczany do ceny, plus Actos Jurídicos Documentados (AJD), czyli podatek od aktu notarialnego. IVA jest ogólnokrajowy, a stawkę AJD ustala region.

Podatek płaci kupujący. Obowiązuje tak samo Hiszpanów, Polaków i obywateli innych krajów: status rezydenta nie ma wpływu na stawkę ITP ani IVA. Wyjątkiem są stawki preferencyjne, np. dla młodych osób lub rodzin wielodzietnych kupujących mieszkanie na stałe. Dotyczą one jednak zwykle osób, które w danym regionie mieszkają i spełniają limity dochodowe.

ITP na rynku wtórnym – stawki 2026 w naszych regionach

Costa Blanca (Wspólnota Walencka) – od 1 czerwca 2026 r. ogólna stawka ITP wynosi 9% (wcześniej 10%). Dla nieruchomości o wartości powyżej 1 mln euro obowiązuje stawka 11% od całej wartości. Szczegóły i przykłady oszczędności opisujemy w artykule ITP w Walencji 2026.

Costa del Sol (Andaluzja) – ogólna stawka ITP wynosi 7%, niezależnie od wartości nieruchomości.

Costa Cálida (Murcja) – od 25 lipca 2025 r. ogólna stawka ITP wynosi 7,75% (wcześniej 8%). Obniżkę wprowadziła regionalna ustawa Ley 3/2025. Więcej piszemy w artykule Obniżka podatku od nieruchomości z rynku wtórnego w Murcji.

IVA i AJD na rynku pierwotnym

Kupując od dewelopera, płacisz IVA 10% od ceny mieszkania lub domu. Dotyczy to także miejsca parkingowego i komórki kupowanych razem z mieszkaniem (do dwóch miejsc parkingowych). Za działkę budowlaną, lokal użytkowy albo garaż kupowany osobno płacisz 21%. Na mieszkania socjalne z ceną regulowaną (VPO) stosuje się niższą stawkę 4%.

Do IVA dochodzi AJD, którego stawkę ustala region:

• Costa Blanca (Wspólnota Walencka): 1,4% od 1 czerwca 2026 r. (wcześniej 1,5%),
• Costa del Sol (Andaluzja): 1,2%,
• Costa Cálida (Murcja): 1,5%.

Ile to wynosi w praktyce? Przykład dla mieszkania za 250 000 euro

Poniższe wyliczenie jest poglądowe. Pokazuje sam podatek od zakupu, bez notariusza, rejestru i innych opłat.

• Rynek wtórny, Costa Blanca (ITP 9%): 22 500 euro
• Rynek wtórny, Costa del Sol (ITP 7%): 17 500 euro
• Rynek wtórny, Costa Cálida (ITP 7,75%): 19 375 euro
• Rynek pierwotny, Costa Blanca (IVA 10% + AJD 1,4%): 25 000 + 3 500 = 28 500 euro
• Rynek pierwotny, Costa del Sol (IVA 10% + AJD 1,2%): 25 000 + 3 000 = 28 000 euro
• Rynek pierwotny, Costa Cálida (IVA 10% + AJD 1,5%): 25 000 + 3 750 = 28 750 euro

Dla porównania: w Polsce przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego płacisz PCC 2%, a na rynku pierwotnym VAT jest wliczony w cenę dewelopera. Różnica w podatkach między krajami jest więc znaczna i trzeba ją uwzględnić w budżecie od początku. Łącznie z pozostałymi opłatami koszty zakupu w Hiszpanii wynoszą zwykle ok. 10-14% ceny.

Kupujesz od nierezydenta? Zatrzymaj 3% ceny

Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny i wpłacić tę kwotę do urzędu skarbowego (formularz Modelo 211) w ciągu miesiąca od zakupu. To zaliczka na podatek sprzedającego od zysku, a nie Twój koszt, ale odpowiadasz za jej wpłatę. Dlatego przy zakupie od cudzoziemca prawnik lub notariusz powinien to uwzględnić w rozliczeniu przy akcie.

Podatek 100% dla cudzoziemców – co się z nim stało?

W styczniu 2025 r. premier Pedro Sánchez zapowiedział podatek w wysokości do 100% wartości nieruchomości kupowanej przez osoby spoza Unii Europejskiej, które nie mieszkają w Hiszpanii. 23 maja 2025 r. PSOE złożyła w Kongresie projekt ustawy (proposición de ley), który przewidywał nowy państwowy podatek od nabycia nieruchomości przez nierezydentów spoza UE ze stawką 100% (z odliczeniem zapłaconego ITP).

Stan na wrzesień 2026 r.: projekt nie został uchwalony. W marcu 2026 r. media informowały, że prace utknęły w Kongresie, bo rząd nie ma dla niego większości. Przeciw byli m.in. Junts, a Podemos chciał dalej idących ograniczeń. Eksperci prawa podatkowego zwracali też uwagę na możliwą sprzeczność z konstytucją i prawem UE.

Najważniejsze dla polskiego kupującego: projekt w ogóle nie dotyczył obywateli UE, a więc także Polaków, niezależnie od tego, czy są rezydentami Hiszpanii. Płacisz te same podatki co Hiszpanie. Przy okazji zlikwidowano natomiast Złotą Wizę dla inwestorów z krajów spoza UE, o czym piszemy w artykule Hiszpańska Złota Wiza.

Jakie podatki zapłacisz po zakupie?

Po zakupie jako właściciel płacisz co roku:

• IBI – gminny podatek od nieruchomości liczony od wartości katastralnej. Jak go rozliczyć, wyjaśniamy w poradniku Jak rozliczyć podatek od nieruchomości w Hiszpanii.
• IRNR – jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii: od dochodu z wynajmu (19% dla obywateli UE, po odliczeniu kosztów) albo, gdy nie wynajmujesz, od dochodu przypisanego z samego posiadania mieszkania.
• Opłatę za wywóz śmieci i opłaty wspólnoty mieszkaniowej.

Przy późniejszej sprzedaży gminny podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía municipal) płaci co do zasady sprzedający. Zestawienie wszystkich podatków znajdziesz w poradniku Podatki w Hiszpanii.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Podatek od zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Podatek od zakupu nieruchomości w Hiszpanii w 2026 r. to 7-9% ceny na rynku wtórnym (ITP) lub 10% IVA plus 1,2-1,5% AJD na rynku pierwotnym, zależnie od regionu. W ostatnim roku podatek na rynku wtórnym stał się niższy zarówno na Costa Blanca, jak i na Costa Cálida. Zapowiadany podatek 100% dla cudzoziemców pozostał projektem i nigdy nie dotyczył obywateli UE.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii – skontaktuj się z nami. Policzymy podatki i pełne koszty transakcji dla konkretnej oferty, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną. Kupujesz bez prowizji, a obsługę prawną zapewniamy bezpłatnie. Umów bezpłatną konsultację.