Wynajem krótkoterminowy w Polsce – co się zmienia i co warto wiedzieć w 2026?

Jeszcze kilka lat temu wynajem mieszkania na doby przez Airbnb czy Booking wydawał się jednym z najprostszych sposobów na dodatkowy dochód. Wystarczyło umeblowane mieszkanie, kilka ładnych zdjęć i ogłoszenie w internecie. Żadnych rejestrów, żadnych limitów, minimum formalności. Dla wielu właścicieli nieruchomości to był niemal pasywny dochód – szczególnie w miastach turystycznych, gdzie obłożenie w sezonie potrafiło sięgać 80–90%.

Ten czas właśnie się kończy. Polska – wzorem Barcelony, Amsterdamu czy Paryża – przygotowuje się do gruntownej regulacji rynku wynajmu krótkoterminowego. Nowa ustawa, rejestr centralny, limity dni wynajmu i kary finansowe – lista zmian jest długa. W tym artykule wyjaśniamy, co dokładnie się zmienia, jakie nowe obowiązki czekają właścicieli mieszkań i co to wszystko oznacza w praktyce dla każdego, kto inwestuje lub planuje inwestować w nieruchomości pod wynajem.

Czym właściwie jest wynajem krótkoterminowy?

W Polsce do tej pory nie istniała jedna ustawa, która precyzyjnie definiowałaby wynajem krótkoterminowy. Przyjęło się, że chodzi o odpłatne udostępnianie nieruchomości na okres od jednej doby do maksymalnie 30 dni. To właśnie ta forma wynajmu rozwija się najdynamiczniej – szczególnie w dużych miastach i popularnych miejscowościach turystycznych takich jak Kraków, Gdańsk, Warszawa, Zakopane czy Sopot.

W praktyce wynajem krótkoterminowy różni się od tradycyjnego najmu nie tylko czasem trwania. Właściciel (lub firma zarządzająca) zajmuje się sprzątaniem po gościach, przygotowywaniem mieszkania, wymianą pościeli, zameldowaniem i wymeldowaniem. Zamiast umowy najmu gość dokonuje rezerwacji – najczęściej przez platformę internetową. To bardziej usługa zakwaterowania niż klasyczny najem, i właśnie ta różnica ma kluczowe znaczenie podatkowe i prawne.

Jak wyglądał wynajem krótkoterminowy do tej pory?

Przez lata wynajem krótkoterminowy w Polsce funkcjonował w swoistej próżni prawnej. Brakowało dedykowanych przepisów, a istniejące regulacje były na tyle ogólne, że pozostawiały szerokie pole do interpretacji. Wielu właścicieli mieszkań wynajmowało lokale na doby, nie zgłaszając tego jako działalność gospodarczą i nie zawsze odprowadzając należne podatki.

Efektem tej swobody był dynamiczny wzrost liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem turystyczny. Dla turystów to wygoda i niższe ceny niż w hotelach. Dla stałych mieszkańców – hałas, rotacja obcych ludzi w budynku i rosnące ceny najmu długoterminowego, bo coraz więcej mieszkań znika z tego rynku na rzecz wynajmu na doby.

Nowa ustawa – co planuje rząd?

Pod koniec 2025 roku Ministerstwo Sportu i Turystyki opublikowało projekt ustawy (numer UC135), który ma kompleksowo uregulować rynek najmu krótkoterminowego. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to I kwartał 2026 roku. Choć szczegóły mogą jeszcze ulec zmianom w toku konsultacji, główne założenia są już jasne.

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych

Każdy lokal przeznaczony na wynajem krótkoterminowy będzie musiał zostać wpisany do nowo tworzonego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Właściciel otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny, który będzie obowiązkowy w każdej ofercie publikowanej w internecie. Bez tego numeru platformy takie jak Airbnb czy Booking nie będą mogły dopuścić oferty do publikacji.

Doprecyzowanie definicji

Projekt ustawy wyraźnie przesądza, że usługa hotelarska obejmuje krótkotrwałe zakwaterowanie trwające nie dłużej niż 30 dni i że pojęcie to jest tożsame z „najmem krótkoterminowym”. To ważne, bo do tej pory brak jednoznacznej definicji powodował rozbieżne interpretacje ze strony urzędów skarbowych i samorządów.

Rozporządzenie unijne STR

Projekt ustawy jest też odpowiedzią na unijne rozporządzenie 2024/1028 (tzw. rozporządzenie STR), które dotyczy gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu. Rozporządzenie będzie stosowane we wszystkich państwach UE od 20 maja 2026 roku. Polska musi dostosować swoje przepisy do tych wymagań – choć już wiadomo, że prawdopodobnie nie zdąży z pełną implementacją na czas.

Nowe obowiązki właścicieli – co trzeba będzie zrobić?

Jeśli ustawa wejdzie w życie w planowanym kształcie, właściciele mieszkań na wynajem krótkoterminowy będą musieli spełnić szereg wymogów formalnych i technicznych. Oto najważniejsze z nich:

Samorządy wkraczają do gry – lokalne ograniczenia

Jednym z najważniejszych elementów planowanych zmian jest przyznanie samorządom kompetencji do regulowania wynajmu krótkoterminowego na swoim terenie. W praktyce oznacza to, że władze lokalne będą mogły podejmować decyzje, które bezpośrednio wpłyną na opłacalność prowadzenia takiej działalności.

Wśród rozważanych narzędzi są: ustalanie rocznego limitu dni, przez które dany lokal może być wynajmowany (najczęściej mówi się o 90–120 dniach w roku), wyznaczanie specjalnych stref z ograniczeniami lub zakazem wynajmu krótkoterminowego, wymóg uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie takiej działalności w budynku wielorodzinnym, a także naliczanie dodatkowych opłat lokalnych.

Podatki za wynajem krótkoterminowy w Polsce

Kwestia opodatkowania wynajmu krótkoterminowego jest jednym z najbardziej skomplikowanych tematów na polskim rynku nieruchomości. Sposób rozliczenia zależy od tego, czy właściciel traktuje wynajem jako najem prywatny, czy prowadzi go w ramach działalności gospodarczej.

W przypadku najmu prywatnego jedyną dostępną formą opodatkowania (od 2023 roku) jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawki wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki powyżej tego progu. Co istotne, ryczałt nalicza się od przychodu, a nie od dochodu – nie ma więc możliwości odliczenia kosztów remontu, mediów czy prowizji platform rezerwacyjnych.

Sprawa komplikuje się, gdy wynajem nabiera cech działalności gospodarczej – a organy skarbowe coraz częściej tak go klasyfikują, szczególnie gdy właściciel zarządza kilkoma lokalami lub oferuje dodatkowe usługi. Wtedy konieczna jest rejestracja działalności, a do wyboru są zasady ogólne (skala podatkowa 12%/32%), podatek liniowy (19%) lub ryczałt. W przypadku ryczałtu organy podatkowe mogą zakwalifikować usługi zakwaterowania pod PKWiU 55.20, co wiąże się ze stawką 17% zamiast standardowych 8,5%/12,5%.

Co to oznacza dla polskiego rynku nieruchomości?

Planowane zmiany mają daleko idące konsekwencje. Wynajem krótkoterminowy, który jeszcze niedawno był relatywnie prostym źródłem dochodu, staje się pełnoprawną i obwarowaną przepisami działalnością. Obowiązkowa rejestracja, limity dni wynajmu, wymogi techniczne, KSeF, ryzyko kontroli skarbowych i możliwe lokalne zakazy – to wszystko sprawia, że rentowność takiej inwestycji w Polsce staje pod dużym znakiem zapytania.

Według danych rynkowych z 2025 roku, średnia stawka za dobę wynajmu krótkoterminowego w Warszawie to około 320–350 zł, choć w centrum i na prestiżowych osiedlach ceny sięgają 500 zł i więcej. Średnie obłożenie lokali szacowane jest na 40–50%, a stopa zwrotu z inwestycji – na około 5–6% rocznie.

Nic dziwnego, że coraz więcej osób zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości pod wynajem zaczyna rozglądać się za rynkami, na których regulacje są bardziej stabilne i przewidywalne, a potencjał turystyczny daje szansę na atrakcyjny zwrot bez ciągłej niepewności prawnej. Rynki nieruchomości w południowej Europie – Hiszpanii, Portugalii czy Grecji – przyciągają uwagę polskich inwestorów nie bez powodu.

Wynajem krótkoterminowy w Polsce na 2026 rok

Rok 2026 zapowiada się jako przełomowy dla polskiego rynku wynajmu krótkoterminowego. Nowa ustawa, unijne rozporządzenie STR, obowiązkowa rejestracja, centralny wykaz i kompetencje samorządów do wprowadzania lokalnych ograniczeń – to fundamentalna zmiana zasad gry.

Jedno jest pewne: czasy, w których wystarczyło wrzucić ogłoszenie na Airbnb i czekać na gości, nieodwracalnie odchodzą do przeszłości.