Wynajem krótkoterminowy w Polsce – co się zmienia i co warto wiedzieć w 2026?

Aktualizacja (wrzesień 2026): ten artykuł został zaktualizowany.

Jeszcze kilka lat temu wynajem krótkoterminowy w Polsce był jednym z najprostszych sposobów na dodatkowy dochód. Wystarczyło umeblowane mieszkanie, kilka dobrych zdjęć i ogłoszenie na Airbnb lub Booking. Bez centralnego rejestru, bez numerów w ogłoszeniach i bez ryzyka, że sąsiedzi zablokują działalność uchwałą. Dla wielu właścicieli w Krakowie, Gdańsku, Sopocie, Zakopanem czy Warszawie był to dochód niemal pasywny.

Ten etap się kończy. Rządowy projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich (UC135, druk sejmowy nr 2865) jest już po pierwszym czytaniu i po pracach w komisjach. Od września 2026 r. zawiera nie tylko rejestr CWTON i kary do 50 tys. zł, ale też prawo wspólnot do zakazania najmu na doby w budynku i gminne strefy ograniczeń. Wyjaśniamy, co jest już przesądzone, co wciąż jest projektem i co to oznacza dla Twojej inwestycji.

Czym jest wynajem krótkoterminowy w Polsce?

Do tej pory w polskim prawie nie było jednej, precyzyjnej definicji najmu krótkoterminowego. W praktyce chodzi o odpłatne udostępnianie mieszkania lub domu turystom na okres od jednej doby do około miesiąca, najczęściej przez platformy rezerwacyjne. Projekt rządowy przesądza tę kwestię: usługą hotelarską ma być krótkotrwała usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni, a pojęcie to ma być tożsame z „najmem krótkoterminowym”.

W praktyce wynajem na doby różni się od klasycznego najmu nie tylko czasem trwania. Właściciel lub firma zarządzająca sprząta po gościach, wymienia pościel, obsługuje zameldowanie i wymeldowanie. Gość nie podpisuje umowy najmu, tylko dokonuje rezerwacji. To bliżej usługi zakwaterowania niż najmu mieszkania, co ma znaczenie zarówno podatkowe, jak i administracyjne.

Jak wyglądał wynajem na doby do tej pory?

Przez lata rynek funkcjonował w szarej strefie regulacyjnej. Przepisy były ogólne, a gminne ewidencje tzw. innych obiektów noclegowych w praktyce obejmowały tylko część lokali. Wielu właścicieli wynajmowało mieszkania na doby bez zgłoszenia, a spory z sąsiadami kończyły się w sądach.

Efekt był przewidywalny. Dla turystów najem na doby oznaczał wygodę i często niższe ceny niż w hotelu. Dla stałych mieszkańców: hałas, rotację obcych osób w klatce schodowej i mniejszą podaż mieszkań na najem długoterminowy w najbardziej turystycznych dzielnicach.

Nowa ustawa o najmie krótkoterminowym: na jakim etapie jest projekt?

Projekt przygotowało Ministerstwo Sportu i Turystyki. Jego droga była wyjątkowo burzliwa. Rada Ministrów przyjęła go 14 lipca 2026 r., ale tuż przed głosowaniem wykreślono z niego gminne strefy i uprawnienia wspólnot. Wywołało to spór w koalicji, a po interwencji premiera rząd 2 września 2026 r. przyjął autopoprawkę, która te rozwiązania przywróciła. Tego samego wieczoru odbyło się pierwsze czytanie w Sejmie.

17 września 2026 r. Komisja Infrastruktury oraz Komisja Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej poparły projekt rządowy. Posłowie Polski 2050 wycofali swój konkurencyjny projekt (druk 2353), więc w Sejmie procedowany jest już jeden dokument. Przed nami drugie i trzecie czytanie, Senat, podpis Prezydenta i publikacja w Dzienniku Ustaw.

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON)

Każdy lokal wynajmowany na doby ma trafić do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, publikowanego przez ministra właściwego do spraw turystyki. Wpisu i nadania indywidualnego numeru identyfikacyjnego dokona gmina (wójt, burmistrz lub prezydent miasta). Numer będzie obowiązkowy w każdej ofercie, a platformy takie jak Airbnb czy Booking będą musiały go wymagać przed publikacją ogłoszenia.

Projekt definiuje też „przedsiębiorcę” tak jak ustawa o imprezach turystycznych. Dzięki temu do CWTON będą mogły wpisać się również osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców.

Rozporządzenie unijne STR już obowiązuje

Projekt wdraża rozporządzenie (UE) 2024/1028, tzw. rozporządzenie STR, stosowane we wszystkich państwach UE od 20 maja 2026 r. Reguluje ono rejestrację obiektów i przekazywanie danych przez platformy tam, gdzie państwo wprowadziło obowiązek rejestracji. Polska nie zdążyła z krajową infrastrukturą, więc właściciele są obecnie w swoistym okresie przejściowym: unijne przepisy już są stosowane, a krajowego rejestru jeszcze nie ma.

Kary do 50 tys. zł i wykreślenie z ewidencji

Poprzednia wersja tego artykułu podawała kary od 5 do 30 tys. zł. Ta informacja jest nieaktualna. Obecny projekt zastępuje dotychczasowe wykroczenia administracyjnymi karami pieniężnymi, nakładanymi w drodze decyzji.

Najostrzejszym narzędziem ma być jednak wykreślenie z ewidencji. Mieszkańcy tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, a także wspólnota lub spółdzielnia, będą mogli wnioskować o kontrolę lokalu, również pod kątem hałasu, ciszy nocnej i porządku publicznego. Jeśli w ciągu 6 miesięcy służby stwierdzą trzy naruszenia, gmina będzie musiała wykreślić obiekt. Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku, a w tym czasie najem na doby w lokalu będzie zakazany.

Wspólnoty i spółdzielnie z prawem zakazu najmu na doby

To najważniejsza zmiana wprowadzona autopoprawką z 2 września 2026 r. Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej będą mogli podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w lokalach na danej nieruchomości. Głosy będą liczone według wielkości udziałów. W spółdzielni mieszkaniowej za zakazem musi opowiedzieć się ponad 50% wszystkich uprawnionych do głosowania.

Zakaz nie zadziała z dnia na dzień. Właściciel, który już prowadzi najem w budynku, dostanie 6 miesięcy na zrealizowanie lub odwołanie rezerwacji i wycofanie lokalu z rynku. Mechanizm obejmie mieszkania, apartamenty i domy wynajmowane na doby, ale nie skategoryzowane hotele. Przepisy o zakazach wspólnot mają wejść w życie 1 stycznia 2028 r.

Gminne strefy ograniczeń i limity dni

Autopoprawka przywróciła też kompetencje samorządów. Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będzie mogła wyznaczyć strefę, w której najem krótkoterminowy zostanie ograniczony albo całkowicie zakazany. Uchwała może różnicować zasady według obszaru, rodzaju obiektów i okresu, np. objąć zakazem tylko najbardziej obciążone turystycznie dzielnice albo ograniczyć najem do określonej liczby dni w roku.

Samorząd będzie musiał przeprowadzić co najmniej 21-dniowe konsultacje z mieszkańcami, a uchwała wejdzie w życie najwcześniej 6 miesięcy po ogłoszeniu. Ograniczenia nie obejmą skategoryzowanych hoteli, moteli i pensjonatów. Podobnie jak zakazy wspólnot, strefy gminne mają być możliwe od 1 stycznia 2028 r.

Nowe obowiązki właścicieli: co trzeba będzie zrobić?

Większość przepisów ma wejść w życie 14 dni po ogłoszeniu ustawy. Jeśli zostanie uchwalona w obecnym kształcie, właściciele mieszkań na doby będą musieli spełnić następujące wymogi:

Podatki za wynajem krótkoterminowy w Polsce

Sposób rozliczenia zależy od tego, czy najem prowadzisz prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej. Sama ustawa o usługach hotelarskich nie zmienia przepisów podatkowych, ale nowa definicja może wpływać na to, jak urzędy skarbowe oceniają charakter najmu.

W przypadku najmu prywatnego jedyną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Ryczałt liczy się od przychodu, więc nie odliczysz kosztów remontu, mediów ani prowizji platform.

Jeśli najem ma cechy działalności gospodarczej (kilka lokali, zorganizowany sposób, usługi dodatkowe), trzeba ją zarejestrować. Do wyboru są skala podatkowa (12%/32%), podatek liniowy (19%) lub ryczałt. Usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) na ryczałcie w działalności opodatkowane są stawką 8,5%, a nie 17%, jak błędnie podawano w części publikacji. Działalność oznacza jednak dodatkowo składkę zdrowotną, a często także składki społeczne.

Warto pamiętać też o podatku od nieruchomości. W orzecznictwie NSA przyjmowano, że rotacyjny najem na doby nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, co może uzasadniać stawkę dla działalności gospodarczej. Przy maksymalnych stawkach na 2026 r. to 35,53 zł zamiast 1,25 zł za m². Dodatkowo we wrześniu 2026 r. Sejm uchwalił nowelizację podnoszącą maksymalną opłatę miejscową do 5 zł za noc (5,50 zł w uzdrowiskach), a 24 września Senat przyjął ją bez propozycji dalszej podwyżki. Ustawa czeka na podpis prezydenta, a nowe stawki mają obowiązywać od 1 stycznia 2027 r. Nowelizacja znosi też wymóg spełniania norm jakości powietrza, więc opłatę będzie mogło pobierać znacznie więcej gmin.

Co to oznacza dla inwestorów?

Wynajem na doby w Polsce przestaje być dodatkiem do pensji, który można prowadzić „przy okazji”. Rejestracja, regulamin, kontrole na wniosek sąsiadów, ryzyko wykreślenia i, od 2028 r., ryzyko zakazu we wspólnocie lub strefie gminnej to realne czynniki, które trzeba wliczyć w rentowność. Najbardziej narażeni są drobni inwestorzy z pojedynczymi lokalami w blokach, w których przeważają stali mieszkańcy.

Jednocześnie rynek staje się bardziej przejrzysty. Legalnie działający właściciele zyskają jasne zasady, a konkurencja z szarej strefy powinna się zmniejszyć. Kluczowe staje się jednak wybieranie lokalizacji i budynków, w których najem turystyczny ma stabilne podstawy prawne. Dlatego coraz więcej polskich inwestorów porównuje rynek krajowy z rynkami południowej Europy.

Polska a Hiszpania: gdzie reguły są bardziej przewidywalne?

Uczciwie trzeba powiedzieć, że w Hiszpanii najem turystyczny też jest mocno regulowany, i to od lat. Każdy region ma własny rejestr i licencję, czyli vivienda de uso turístico (VUT), a numer licencji musi widnieć w ogłoszeniach. Od kwietnia 2025 r. Ley de Propiedad Horizontal wymaga zgody 3/5 właścicieli we wspólnocie (comunidad de propietarios) na nową działalność VUT w budynku. Różnica polega na tym, że zasady są znane przed zakupem i można je sprawdzić dla konkretnej nieruchomości.

W maju 2026 r. Sąd Najwyższy Hiszpanii (wyrok nr 620/2026 z 19 maja 2026 r.) unieważnił krajowy Rejestr Jednolity (NRUA), uznając, że państwo wkroczyło w kompetencje regionów. Pozostał cyfrowy punkt wymiany danych i obowiązki platform. W praktyce oznacza to jeden, regionalny rejestr zamiast podwójnego.

Costa Blanca (Wspólnota Walencka) – w samym mieście Alicante od grudnia 2024 r. obowiązuje moratorium na nowe licencje VUT, rozszerzone w lipcu 2025 r. i przedłużone do stycznia 2027 r. Miasto zapowiada stałe przepisy w planie zagospodarowania do końca 2026 r. W wielu gminach wybrzeża, np. na południu Costa Blanca, sytuacja wygląda inaczej, dlatego zawsze sprawdzamy zasady konkretnej gminy.

Costa del Sol (Andaluzja) – Málaga od stycznia 2025 r. nie przyjmuje nowych mieszkań turystycznych w 43 dzielnicach, a od 23 sierpnia 2025 r. w całym mieście, najdłużej do sierpnia 2028 r. Istniejące licencje działają dalej. Poza stolicą prowincji wiele miejscowości wybrzeża ma własne, łagodniejsze reżimy, a kupno lokalu z ważną licencją jest zupełnie inną sytuacją niż próba jej uzyskania.

Costa Cálida (Murcja) – region prowadzi własny rejestr obiektów turystycznych, a zasady różnią się w zależności od gminy. Przed zakupem pod wynajem warto zweryfikować wpis do rejestru i statut wspólnoty.

• Status prawa: w Polsce projekt w Sejmie, z kluczowymi zakazami od 2028 r.; w Hiszpanii regulacje obowiązują od lat i są znane przed zakupem.
• Zgoda sąsiadów: w Polsce planowany zakaz uchwałą wspólnoty (także wobec działających już lokali, z 6-miesięcznym okresem przejściowym); w Hiszpanii zgoda 3/5 dotyczy nowej działalności VUT.
• Rejestr: w Polsce CWTON dopiero powstaje; w Hiszpanii działają rejestry regionalne, a krajowy NRUA został unieważniony.
• Weryfikacja przed zakupem: w obu krajach kluczowe są licencja lub wpis, statut wspólnoty i lokalne uchwały.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Wynajem krótkoterminowy w Polsce

Rynek staje się bardziej uregulowany i profesjonalny. To dobra wiadomość dla tych, którzy działają legalnie i wybierają lokalizacje świadomie, a gorsza dla tych, którzy liczyli na brak kontroli. Niezależnie od tego, czy inwestujesz w Polsce, czy za granicą, decydujące będzie sprawdzenie zasad przed zakupem, a nie po nim.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości pod wynajem w Hiszpanii – skontaktuj się z nami. Sprawdzimy status licencji, statut wspólnoty i lokalne ograniczenia, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną. Umów bezpłatną konsultację.