Nieruchomości deweloperskie w Hiszpanii – rynek pierwotny

Podstawowe informacje o rynku pierwotnym w Hiszpanii

Rynek nieruchomości w Hiszpanii rozwija się dynamicznie, a nowe inwestycje pojawiają się regularnie. Mimo że ceny rosną, a oferta jest szeroka, mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach – z widokiem na morze i licznymi udogodnieniami – szybko znajdują nabywców. Często, zanim deweloperzy uzyskają wszystkie pozwolenia, już 30-40% mieszkań jest zarezerwowanych. Jednak umowa rezerwacyjna na tak wczesnym etapie niesie ze sobą ryzyko, ponieważ inwestycja może nie dojść do skutku. Pewność daje dopiero umowa deweloperska.

Dlaczego tak się dzieje? Deweloperzy nie mogą uzyskać kredytu na realizację projektu, dopóki nie upewnią się, że ich oferta spotkała się z wystarczającym zainteresowaniem. Dlatego na początku, przed uzyskaniem pozwoleń i finansowania, przygotowują wizualizacje, makiety i inne materiały promocyjne, aby rozpocząć sprzedaż. Gdy osiągną próg 30-40% zainteresowanych, zwracają się do banku o finansowanie projektu. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji oraz pozwolenia na budowę, informują klientów o możliwości podpisania umów deweloperskich, co jest kluczowym momentem w procesie inwestycyjnym.

Podpisanie umowy deweloperskiej oznacza wpłatę przez kupującego 20-40% ceny nieruchomości, co jest chronione przez hiszpańskie prawo deweloperskie. Środki te trafiają na rachunek powierniczy, a kupujący otrzymuje tzw. „aval bancario” – gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. W razie niewywiązania się dewelopera z budowy, środki te zostaną zwrócone kupującemu.

Jakie są zalety w inwestowanie w nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii?

• Gwarancja – Deweloperzy oferują gwarancję na instalację oraz poszczególne elementy wykończenia, co daje kupującemu pewność, że w razie potrzeby naprawy zostaną zrealizowane na koszt dewelopera.

• Płatność w etapach – Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii pozwala na rozłożenie płatności na raty, co daje kupującemu możliwość precyzyjnego zaplanowania budżetu. Płatności są zazwyczaj podzielone na kilka etapów, co umożliwia gromadzenie środków na kolejne wpłaty bez konieczności jednorazowego wydawania dużych kwot.

• Dobra lokata kapitału – Nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii utrzymują swoją wartość, a w wielu przypadkach ich cena rośnie wraz z postępem inwestycji oraz poprawą infrastruktury w okolicy. Apartamenty na nowych osiedlach cieszą się dużym zainteresowaniem wśród najemców, co sprawia, że inwestycja w nieruchomość staje się dochodowym przedsięwzięciem.

• Możliwość zmiany projektu -W nieruchomościach, które są jeszcze w trakcie budowy, kupujący mają możliwość wprowadzania zmian aranżacyjnych. Dzięki temu mogą dostosować wnętrze apartamentu lub willi do swoich indywidualnych potrzeb i preferencji.

• Standard deweloperski – Nieruchomości w Hiszpanii oferowane w standardzie deweloperskim są zazwyczaj wykończone, co oznacza, że jedyne, co trzeba dokupić, to meble ruchome i dodatki.

• Bogate osiedla i części wspólne – Nowe osiedla w Hiszpanii są często wyposażone w liczne udogodnienia, takie jak baseny, tereny zielone, place zabaw, siłownie, sauny, strefy grillowe i inne.

• Możliwość zamieszkania/ wynajęcia od zaraz – Nieruchomości z rynku pierwotnego nie wymagają dodatkowych nakładów finansowych na remont, co pozwala na szybkie wprowadzenie się lub wynajem lokalu. To szczególnie ważne dla osób, które chcą szybko rozpocząć korzystanie z nieruchomości lub czerpać zyski z najmu

Różnice między rynkiem pierwotnym w Hiszpanii, a w Polsce

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii różni się w kilku kluczowych aspektach od procesu znanego z Polski.

Oto najważniejsze z tych różnic:

1. Język: W Hiszpanii wszystkie dokumenty związane z zakupem nieruchomości muszą być podpisywane w języku hiszpańskim. Nie ma możliwości podpisania dokumentów w innym języku, co oznacza, że jeśli nie posługujesz się biegle językiem hiszpańskim, konieczne będzie skorzystanie z pomocy tłumacza przysięgłego lub prawnika, który zapewni, że wszystkie dokumenty są prawidłowo zrozumiane
2. Rola notariusza: W Polsce każda umowa deweloperska musi być podpisana przed notariuszem, co jest standardową procedurą w procesie zakupu nieruchomości. Natomiast w Hiszpanii notariusz uczestniczy jedynie w końcowym etapie procesu, poświadczając akt przekazania własności, który formalnie zamyka transakcję.
3. Znaczenie prawnika: W Hiszpanii zatrudnienie prawnika specjalizującego się w nieruchomościach jest niemal niezbędne, aby zapewnić sprawny i bezproblemowy przebieg transakcji. Prawnik czuwa nad zgodnością wszystkich procedur, dokumentów oraz zapewnia, że interesy kupującego są w pełni chronione. W ramach naszych usług nasi klienci otrzymują wsparcie prawne od renomowanej kancelarii Sun Lawyers, która posiada prawie 40 lat doświadczenia na rynku hiszpańskim.
4. Standard deweloperski: W Polsce, nabywając nieruchomość od dewelopera, najczęściej odbierasz ją w stanie surowym lub deweloperskim, co oznacza, że musisz samodzielnie zająć się jej wykończeniem. W Hiszpanii natomiast nieruchomości są oddawane w standardzie „pod klucz”, co oznacza, że są już wykończone i gotowe do zamieszkania.

Standard deweloperski w nieruchomościach w Hiszpanii

Standard deweloperski w Hiszpanii różni się od tego, co znamy z Polski. Nieruchomości w stanie deweloperskim w Hiszpanii są zazwyczaj w pełni wykończone, co oznacza, że można w nich zamieszkać bez dodatkowych prac wykończeniowych. Oto, co zwykle obejmuje taki standard:

• Wykończone ściany – Ściany są malowane, tapetowane lub wykończone w inny sposób, zależnie od projektu.
• Stolarka okienna z roletami zewnętrznymi
• Wykończone podłogi oraz tarasy: Podłogi w pomieszczeniach oraz na tarasach są pokryte płytkami gresowymi lub panelami
• Montaż drzwi wewnętrznych oraz przeciwwłamaniowych zewnętrznych
• Instalacja oświetlenia sufitowego
• Zabudowa kuchenna: Kuchnia jest wyposażona w zabudowę meblową oraz blaty, a niekiedy także w sprzęt AGD
• Wyposażenie łazienek: Łazienki są w pełni wykończone i wyposażone w szafki, baterie umywalkowe, prysznic, biały montaż oraz niekiedy ogrzewanie podłogowe.
• Umeblowanie sypialni i garderoby: Sypialnie i garderoby są wyposażone w szafy wnękowe.
• Pre-instalacja do bojlera i klimatyzacji
• Zagospodarowanie terenów należących do budynku lub części wspólnych: Obejmuje to ogródki, ogrodzenie, garaż, basen oraz inne elementy infrastruktury.

Opłaty związane z zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z dodatkowymi kosztami, które trzeba uwzględnić w swoim budżecie. Warto pamiętać, że ceny podawane przez dewelopera są cenami netto, do których należy doliczyć około 13% wartości nieruchomości w formie różnych podatków i opłat.

• Wartość netto nieruchomości: Podstawowa cena nieruchomości ustalana przez dewelopera.
• IVA – hiszpański VAT: Wynosi 10% wartości nieruchomości i jest standardową opłatą przy zakupie nieruchomości.
• Podatek lokalny: W zależności od regionu, wynosi od 1,2% do 2% wartości nieruchomości (1,5% w Walencji, 2% w Murcji, 1,2% w Andaluzji).
• Koszty notarialne i wpis do rejestru: Około 1,5% wartości nieruchomości to dodatkowe koszty podatkowe, które obejmują opłaty notarialne oraz wpis do rejestru nieruchomości.

Proces zakupowy nieruchomości z rynku pierwotnego 

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to proces składający się z kilku etapów. Poniżej przedstawiamy najważniejsze kroki, które należy podjąć, aby stać się właścicielem nieruchomości w Hiszpanii.

1. Wyszukanie nieruchomości: Pierwszym krokiem jest wybór odpowiedniej nieruchomości. Można to zrobić za pomocą katalogu Go Spain lub skontaktować się bezpośrednio z nami, aby omówić swoje potrzeby. Ważne jest, aby sprecyzować typ nieruchomości (dom, apartament, bungalow), preferowaną lokalizację (bliskość plaży, odległość od centrum, charakter okolicy, atrakcje turystyczne), budżet oraz cel zakupu (zamieszkanie, wynajem, inwestycja).
2. Wizyta na miejscu: Przed dokonaniem zakupu zalecamy osobistą wizytę na miejscu. Go Spain organizuje takie wizyty, zapewniając wsparcie na każdym etapie oraz pomoc w znalezieniu noclegu. Jeśli wybierzesz nieruchomość w stanie deweloperskim, zorganizujemy prezentację mieszkania pokazowego, abyś mógł dokładnie obejrzeć nieruchomość przed podjęciem decyzji.
3. Rezerwacja nieruchomości: Rezerwacja wymaga wpłaty zaliczki, która zazwyczaj wynosi od 3000 do 10000 euro. Po upływie miesiąca, inwestor musi wpłacić kolejną część (zazwyczaj 20-40% wartości nieruchomości). Ostateczna kwota zostanie uiszczona w dniu podpisania aktu notarialnego. Ten podział na etapy umożliwia lepsze planowanie wydatków.
4. Uzyskanie numeru N.I.E.: Aby inwestować w Hiszpanii, obcokrajowcy muszą posiadać numer N.I.E., który jest niezbędny do zawarcia transakcji. Można go uzyskać w Hiszpanii lub za pośrednictwem Hiszpańskiej Ambasady w Warszawie. Procedura wymaga złożenia wniosku, dostarczenia dwóch aktualnych fotografii, ważnego dokumentu tożsamości oraz dwóch jego kopii. Należy także podać powód ubiegania się o numer, w tym przypadku zakup nieruchomości.
5. Zakładanie konta w hiszpańskim banku: Założenie konta w banku w Hiszpanii ułatwia dokonywanie płatności. Go Spain oferuje pomoc w wyborze najkorzystniejszych ofert bankowych, co jest niezwykle pomocne dla osób, które nie są zaznajomione z hiszpańskim systemem bankowym.
6. Składanie wniosku o kredyt hipoteczny: Jeżeli planujesz finansowanie zakupu nieruchomości kredytem, wniosek należy złożyć w odpowiednim hiszpańskim banku. Wymagane dokumenty to m.in. potwierdzenie dochodów z ostatnich 6 miesięcy, deklaracje podatkowe, PIT-y, wyciągi bankowe oraz raporty z baz dłużników. Należy również przedstawić dokumenty nieruchomości oraz inne dokumenty wymagane przez bank.
7. Podpisanie umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej: Po otrzymaniu wszystkich niezbędnych dokumentów i zaakceptowaniu finansowania, następuje podpisanie umowy rezerwacyjnej, a następnie deweloperskiej. Umowa deweloperska reguluje zasady zakupu i zabezpiecza interesy kupującego.
8. Podpisanie aktu notarialnego: Ostatecznym etapem jest podpisanie aktu notarialnego w obecności notariusza, który formalnie przekazuje własność nieruchomości na nowego właściciela. W tym momencie uiszcza się pozostałą część ceny nieruchomości oraz opłaty notarialne.